В 2025 году получить ипотеку самозанятому или индивидуальному предпринимателю стало намного проще, чем пять лет назад. Раньше банки просто отказывали - не было зарплатной ведомости, не было справки 2-НДФЛ. Сегодня всё изменилось. Главный ключ - приложение «Мой налог». Банки теперь видят, сколько вы зарабатываете, когда и как часто. И если ваши поступления стабильны, шансы на одобрение растут в разы.
Какие банки дают ипотеку самозанятым и ИП?
Крупнейшие банки России уже давно адаптировали свои программы под самозанятых. Лидеры по количеству одобренных заявок - Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. В 2025 году они одобрили более 70% всех ипотечных кредитов для этой категории заемщиков. Совкомбанк и Альфа-Банк тоже активно работают с самозанятыми, особенно по программам с минимальным пакетом документов.
Сбербанк - самый массовый игрок. Он одобрил 12 400 заявок от самозанятых только в первом квартале 2025 года - на 45% больше, чем в 2024-м. ВТБ и Газпромбанк предлагают схожие условия, но с меньшим количеством льготных программ. Альфа-Банк выделяется тем, что позволяет оформить ипотеку по двум документам: паспорт и СНИЛС. При этом он требует только выписку из «Мой налог» - никаких справок от бухгалтера не нужно.
С 22 октября 2025 года появился новый игрок - микрофинансовые организации с 100% государственным участием. Они выдают ипотеку по льготным программам: «Семейная», «Дальневосточная», «ИТ-ипотека». Сумма до 15 млн рублей, первоначальный взнос от 20%, ставка ниже, чем у коммерческих банков. Это отличный вариант для тех, кто не подходит под жесткие требования коммерческих кредиторов.
Какие документы требуются?
Документы для самозанятых и ИП отличаются от тех, что нужны наемным работникам. Вместо 2-НДФЛ банки требуют данные из налоговой системы. Вот что вам понадобится:
- Паспорт - основной документ.
- СНИЛС или водительские права - второй документ для подтверждения личности.
- Выписка из приложения «Мой налог» - это ключевой документ. Банк скачает её через API или вы попросите её сформировать в приложении. Выписка должна охватывать 6-12 месяцев.
- Свидетельство о регистрации ИП - если вы ИП, а не самозанятый.
- Выписка с расчетного счета - не всегда обязательна, но сильно повышает шансы. Особенно если доходы приходят не только через «Мой налог».
- Документы на недвижимость - договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, оценка.
Для самозанятых есть два важных кода КНД, которые банк может запросить:
- КНД 1122035 - подтверждение статуса самозанятого.
- КНД 1122036 - выписка о доходах по налогу на профессиональный доход (НПД).
Эти документы генерируются в приложении «Мой налог» за 1-2 минуты. Главное - не забудьте выбрать нужный период: банки требуют минимум 6 месяцев, но лучше - 12. Чем дольше период, тем выше шанс одобрения.
Какие ставки и условия?
Ставки для самозанятых и ИП выше, чем для наемных работников. В 2025 году они варьируются от 17% до 37% годовых. Минимальная ставка - 17% - доступна в программе ДомКлик от Сбербанка, но только при первоначальном взносе 25% и страховке жизни.
Средняя ставка по рынку - 22-24%. Это на 2-3 процентных пункта выше, чем у сотрудников с зарплатой. Почему? Банки считают самозанятых более рискованной категорией. Даже если вы зарабатываете 200 тыс. рублей в месяц, у вас нет гарантии, что доход сохранится через год.
Первоначальный взнос - от 15% до 30%. Большинство банков требуют 20-25%. Исключение - льготные программы от госМФО: там можно внести 20% и получить ипотеку до 15 млн рублей.
Срок кредита - до 30 лет. Средний срок, который выбирают самозанятые, - 22,5 года. Это меньше, чем у наемных работников (24,7 года), потому что банки чаще ограничивают срок, если есть сомнения в стабильности дохода.
Если вы берете ипотеку на 5 млн рублей на 30 лет под 18%, ежемесячный платеж составит около 126 тыс. рублей. Для одобрения банк требует, чтобы ваш доход был в 1,3 раза выше платежа - то есть минимум 162 тыс. рублей в месяц.
Что проверяют банки?
Банки не смотрят на вашу «зарплату» - они смотрят на стабильность. Главный показатель - коэффициент стабильности дохода. Его считают так: минимальный доход за год делится на средний доход за год. Если результат выше 0,7 - вы в зоне одобрения. Ниже 0,65 - почти гарантированный отказ.
Пример: вы заработали в 2024 году 1,8 млн рублей. В январе - 150 тыс., в феврале - 140 тыс., в марте - 160 тыс., а в декабре - 380 тыс. Средний доход - 150 тыс. в месяц. Минимальный - 140 тыс. Коэффициент = 140 / 150 = 0,93 - отлично. Но если в январе 2025 года вы заработали всего 95 тыс., а в декабре 2024 - 380 тыс., то коэффициент упадет до 0,25. И банк откажет.
Банки анализируют поступления за последние 6-12 месяцев. Колебания до 30% - допустимы. Больше - риск. Особенно плохо смотрят на сезонные профессии: туризм, сельхоз, строительство в холодное время. Если вы продаете санки зимой и мороженое летом - шансы низкие.
Еще один фактор - кредитная нагрузка. Банк считает: все ваши платежи (ипотека, кредиты, алименты) не должны превышать 45% от вашего дохода. Если вы платите 126 тыс. в месяц за ипотеку, а ваш доход 162 тыс., то вы уже на грани. Добавьте кредит на машину - и одобрение улетает.
Почему отказывают?
Отказы чаще всего происходят не из-за низкого дохода, а из-за неравномерности. Вот реальные причины, которые вы найдете в отзывах:
- Один месяц доход 400 тыс., следующий - 80 тыс. Банк не видит стабильности.
- Вы подали документы в феврале, а в январе был «сезонный» скачок - банк считает это аномалией.
- Вы не подключили расчетный счет к «Мой налог» - банк не видит полной картины.
- Вы не платили налоги вовремя - даже на 1 день просрочки - и банк ставит вам «красный флаг».
- Вы ИП, но не ведете бухгалтерию - банк требует отчетность, а вы не готовы.
Многие отказывают в ВТБ и Сбербанке из-за одного месяца с низким доходом. Например, пользователь с Дзен написал: «Отказали, потому что в январе было 95 тыс., а в декабре - 380 тыс.». Это типичный случай. Банк не понимает сезонность - он видит только цифры.
Как повысить шансы на одобрение?
Если вы планируете брать ипотеку в 2025-2026 году - начните готовиться за 6-12 месяцев. Вот пошаговая стратегия:
- Стабилизируйте доход. Постарайтесь, чтобы месячные поступления отличались не более чем на 30%. Если вы работаете в сфере, где доход сезонный - начните откладывать деньги в «запасной фонд».
- Откройте расчетный счет. Даже если вы не обязаны его вести, он дает банку больше данных. Пусть туда приходят все платежи - и от клиентов, и от партнеров.
- Подключите «Мой налог» к расчетному счету. Это обязательное условие для большинства банков. Без этого вы не сможете получить выписку в нужном формате.
- Проверьте кредитную историю. Даже одна просрочка на 30 дней может убить вашу заявку. Используйте сервисы вроде «Сбербанк Онлайн» или «Кредитные истории» для проверки.
- Подумайте о созаемщике. 78% успешных заявок от самозанятых включают созаемщика с официальной зарплатой. Это снижает требуемый коэффициент стабильности с 0,7 до 0,55. Даже если ваш супруг работает в офисе - это ваше преимущество.
- Не подавайте заявку после «пика» дохода. Если в декабре вы заработали вдвое больше - подождите 2-3 месяца. Банк должен увидеть, что это не разовая ситуация.
Что меняется в 2025-2026 году?
С 2025 года лимит дохода для самозанятых подняли с 2,4 до 3 млн рублей в год. Это открывает доступ к ипотеке для большего числа людей. Но есть подвох: средний платеж по ипотеке - 126 тыс. рублей, а для его покрытия нужен доход 162 тыс. в месяц - то есть 1,94 млн в год. То есть даже при новом лимите 3 млн рублей, вы всё равно не сможете взять ипотеку на 10 млн, если не работаете на полную мощность.
В июне 2025 года Сбербанк запустил пилотный проект «Ипотека по QR-коду». Вы открываете приложение «Мой налог», генерируете QR-код - банк сканирует его и мгновенно получает данные о вашем доходе. Это сократит время оформления с 14 дней до 3-5 дней.
К 2026 году Минфин планирует запустить единую цифровую платформу для подтверждения доходов самозанятых. Тогда банки смогут автоматически получать данные из ФНС - без выписок, без запросов, без задержек. Это будет революция.
Но эксперты предупреждают: без изменения подходов к оценке нестабильных доходов рост доли самозанятых в ипотечных портфелях остановится на уровне 12-15%. Пока банки не научатся понимать сезонность, у них будут отказы. И это не проблема заемщика - это проблема банковской системы.
Что делать, если отказали?
Если вам отказали - не сдавайтесь. Проверьте:
- Сколько месяцев вы работаете самозанятым? Большинство банков требуют минимум 6-12 месяцев. Если меньше - подождите.
- Есть ли у вас созаемщик? Если нет - попробуйте привлечь родственника с официальной работой.
- Можно ли снизить сумму кредита? Попробуйте взять на 20% меньше - и шансы резко вырастут.
- Есть ли у вас дополнительные источники дохода? Подайте выписки с других счетов, договоры с клиентами, чеки.
- Попробуйте МФО с государственным участием. Там условия мягче - и проценты ниже.
И не забывайте: ипотека - это не спринт, а марафон. Готовьтесь заранее. Даже если вы зарабатываете 200 тыс. в месяц - если вы не стабильны, банк не поверит. А если вы стабильны - даже без зарплатной ведомости вы получите кредит.
Можно ли взять ипотеку, если я самозанятый и не веду бухгалтерию?
Да, можно. Если вы зарегистрированы как самозанятый (а не ИП), вам не нужно вести бухгалтерию. Банки принимают только данные из приложения «Мой налог». Для ИП - требуют отчетность (например, УСН 6% или 15%), но для самозанятых - только выписка по НПД. Главное - чтобы доход был стабильным и подтвержденным.
Какой срок регистрации в статусе самозанятого нужен для ипотеки?
Большинство банков требуют минимум 6 месяцев регистрации. Но в Сбербанке и ВТБ лучше - 12 месяцев. Если вы зарегистрировались 3 месяца назад, шансы низкие. Подождите 6-12 месяцев, чтобы показать стабильность.
Можно ли использовать «Мой налог» как единственное подтверждение дохода?
Да, можно. Это основной документ для самозанятых. Банки получают данные через API или выписку КНД 1122036. Но если вы хотите увеличить шансы - добавьте выписку с расчетного счета. Это покажет, что вы не получаете деньги только через «Мой налог» - и доход реальный.
Почему ставки для самозанятых выше?
Потому что банки считают, что доход самозанятого менее предсказуем. У наемного работника зарплата приходит вовремя, каждый месяц. У самозанятого - может быть 3 месяца по 50 тыс., а потом один месяц - 200 тыс. Это рискованно. Поэтому банки повышают ставку, чтобы покрыть возможные потери.
Можно ли взять ипотеку на вторичку или только на новостройку?
Да, можно и на вторичку, и на новостройку. Условия одинаковые. Банк оценивает недвижимость, а не тип объекта. Главное - чтобы объект был в залоге и соответствовал требованиям банка (не аварийный, не в ипотечной закладной у другого банка).
Какие программы льготной ипотеки доступны самозанятым?
С 22 октября 2025 года самозанятые могут получать льготную ипотеку через госМФО: «Семейная», «Дальневосточная», «ИТ-ипотека» и «Арктическая». Условия: до 15 млн рублей, первоначальный взнос от 20%, ставка до 12% (в зависимости от региона). Это лучший вариант, если вы подходите под критерии - например, есть дети или живете на Дальнем Востоке.
Нужно ли страховать жизнь и здоровье?
Не обязательно, но если вы отказываетесь - ставка вырастет на 0,3-0,5%. В Сбербанке и ВТБ страхование жизни снижает ставку на 1-1,5%. Поэтому лучше оформить. Стоимость - от 10 до 20 тыс. рублей в год, в зависимости от возраста и суммы кредита.
Можно ли взять ипотеку, если я только начал работать самозанятым?
Практически невозможно. Банки требуют минимум 6-12 месяцев истории доходов. Если вы только открыли статус - не подавайте заявку. Сначала наберите 6 месяцев стабильных поступлений. Даже если вы зарабатываете 200 тыс. в месяц - без истории банк не поверит.
Какой максимальный доход можно иметь, чтобы получить ипотеку как самозанятый?
Лимит для самозанятых - 3 млн рублей в год (с 2025 года). Если вы зарабатываете больше - вы не можете официально быть самозанятым. В этом случае вы должны быть ИП и платить налоги по УСН или ОСНО. Ипотеку можно взять, но условия будут сложнее - потребуется отчетность, бухгалтерия и выписки с расчетного счета.
Как быстро одобряют ипотеку самозанятым?
В среднем - 10-14 рабочих дней. В Сбербанке и Альфа-Банке - до 7 дней, если все документы в порядке. В 2026 году, после запуска единой цифровой платформы, срок сократится до 5 дней. Главное - подавать документы правильно: без ошибок в выписке, без пропущенных месяцев, без несоответствий в данных.
Светлана Чигрина
января 24, 2026 AT 07:28Ох, опять эти банки с их «стабильностью»... Я зарабатываю 300к в месяц, но в декабре - 500к, а в июле - 80к. Значит, я «рискованный»? Ага, как будто я сам решил, что зимой санки не продаются, а летом - мороженое тает. 🙄 Банки всё ещё думают, что все работают в офисе с зарплатой в 28к и отпуском в Сочи. Ну да, конечно. Я бы взял ипотеку, но мне жалко деньги на их «аналитику» - пусть сначала научатся читать графики, а не цифры.
И да, «Мой налог» - это гениально, но только если ты не творческий человек. А я творческий. А творческие люди не работают по календарю. Они работают, когда вдохновение приходит. А оно - как погода. Никто не знает, когда будет солнечно.
Кстати, кто-нибудь пробовал подать заявку в Альфа-Банк с одним СНИЛСом? У меня есть, но я не уверен, что они вообще откроют почту. 🤷♀️
Anatoly Makeyev
января 24, 2026 AT 08:22Ну блин, а я думал, что в 2025 всё будет проще... А оказалось - ещё сложнее. 😅
У меня ИП, доход стабильный, но банк вчера отказал - «недостаточно месяцев». А я уже 8 месяцев на «Мой налоге»! Всё как в сказке: «ты зарабатываешь, но ты не стабилен». Кто придумал этот коэффициент 0,7? Математик из ФНС? 😂
Сейчас сижу, думаю - а может, взять ипотеку через госМФО? Там хоть не спрашивают, когда я ел пельмени в марте. 🍜
Дмитрий Дмитриев
января 25, 2026 AT 01:09Это всё - ложь. Полная ложь. Вы все думаете, что банки теперь «понимают» самозанятых? Нет. Они просто нашли новый способ отказать. Потому что им удобнее. Старые способы уже не работают - слишком много жалоб в ЦБ.
Вы говорите про «стабильность»? А кто вам сказал, что стабильность - это норма? У меня друг - дизайнер, зарабатывает 250к в месяц, но у него 3 месяца подряд по 120к. Он - «рискованный». А я, бывший офисный работник, который 5 лет сидел на зарплате 80к - «надёжный»? Это не про доход. Это про власть. Банки не хотят давать кредиты тем, кто не вписывается в их систему. А самозанятые - это хаос. А хаос - это угроза.
И да, «созаемщик с зарплатой» - это не решение. Это компромисс. Это значит, что ты не человек, а «дополнение» к кому-то другому. Позор.
И да, я не куплю ипотеку. Потому что не хочу быть частью этой системы. Пусть сначала перестанут считать людей по цифрам. А потом - поговорим.
nadya ck
января 25, 2026 AT 02:36Факт: 92% отказов связаны с несоответствием КНД 1122036 и выписки из «Мой налог» по временному интервалу. Банки используют API-интеграцию с ФНС, но если вы сгенерировали выписку за 6 месяцев, а банк запросил 12 - это не ошибка, это нарушение протокола. Код 422 - Unprocessable Entity. 📊
Коэффициент стабильности (min/avg) - это не магия, это алгоритм на основе ARIMA-модели временных рядов. Если в вашем ряду есть автокорреляция выше 0.4 - система автоматически снижает кредитный скоринг. Вы не «нестабильный» - вы просто не соответствуете статистической модели.
Совет: если вы в сезонной нише - сформируйте 18 месяцев данных, а не 12. Добавьте выписку с расчетного счета - это увеличивает вес переменной «диверсификация источников» на 17%. И не забудьте про страхование - оно влияет на риск-вес в модели LendingClub-аналога Сбера. Без него - +0.45% к ставке. Это не «доплата», это коррекция на кумулятивный риск.
И да, QR-код - это не фича, это этап перехода к API-первичной верификации. В 2026 - всё будет в реальном времени. ФНС → Банк → Система. Без человеческого вмешательства. Вы - данные. Не человек. 😊
Sergei Saltan
января 25, 2026 AT 21:01