Когда вы выбираете квартиру в новостройке, перед вами встаёт один из самых важных вопросов: брать с отделкой или без? На первый взгляд - это просто вопрос дизайна. Но на самом деле это решает, одобрят ли вам ипотеку, сколько вы будете платить в месяц, и когда вы сможете въехать в свою новую квартиру. И это не теория - это реальные цифры, которые меняют жизнь тысяч семей.
Разница в цене - это не просто цифры, это тысячи рублей
Сколько стоит отделка? Если вы смотрите на однокомнатную квартиру площадью 40-45 кв. м, то разница между «голыми» стенами и готовым ремонтом - это 500-600 тысяч рублей. В эконом-классе - до 20 тысяч рублей за квадратный метр. В премиум-сегменте - и того больше. То есть, если вы берёте квартиру без отделки, вы экономите почти полмиллиона. Но это только на бумаге.
Банк оценивает квартиру именно по той цене, которую вы платите. Если вы покупаете квартиру за 5 миллионов без отделки, банк даст вам кредит максимум на 4,25 миллиона (при 15% первоначальном взносе). Если та же квартира с отделкой стоит 5,8 миллиона, банк готов дать вам 4,93 миллиона. Разница в 680 тысяч - это не просто бонус. Это значит, что вы можете включить стоимость ремонта прямо в ипотеку. Не нужно искать отдельный кредит. Не нужно доказывать, что у вас есть деньги на ремонт. Банк видит один объект - и одобряет его как единое целое.
Почему банки любят квартиры с отделкой
Банки - не просто кредиторы. Они страхуются. Их задача - чтобы вы могли платить. А если вы купили квартиру без отделки, банк понимает: вы скоро потратите ещё 600-800 тысяч на ремонт. Где вы возьмёте эти деньги? Из сбережений? Тогда у вас не останется ни копейки на непредвиденные расходы. Возьмёте второй кредит? Банк скажет: «У вас уже долг в 4,25 миллиона. Добавить ещё 800 тысяч? Нет, мы не можем это одобрить».
По данным опроса на Сравни.ру, 42% покупателей квартир без отделки столкнулись с отказом в дополнительном кредите на ремонт. А 68% тех, кто выбрал квартиру с отделкой, вообще не сталкивались с такими проблемами. Почему? Потому что банк видит: вы купили готовый объект. Вы платите за него один кредит. Вы не рискуете обанкротиться после переезда. Это снижает риск для банка - и повышает ваш шанс на одобрение.
Стоит ли переплачивать за отделку от застройщика?
Вы думаете: «Я сам сделаю ремонт дешевле». Это заблуждение. Застройщики закупают материалы оптом. Они получают скидки, которых вы не увидите даже в строительном гипермаркете. По данным Banki.ru, ремонт от застройщика обходится на 30% дешевле, чем самостоятельный. Если вы планируете потратить 900 тысяч на ремонт, застройщик сделает то же самое за 630 тысяч. И это не миф - это реальная экономия.
Кроме того, вы экономите время. Ремонт занимает 3-4 месяца. За это время вы продолжаете платить за аренду. За это время вы не можете сдать квартиру, если планируете инвестировать. За это время вы не живёте в своей квартире. А если вы берёте квартиру с отделкой - вы получаете ключи и въезжаете через неделю. В 2024 году, по данным Domclick.ru, 73% сделок по семейной ипотеке под 6% - это именно квартиры с отделкой. Почему? Потому что вы платите одну ставку. Один платеж. И сразу живёте.
Когда выгоднее выбирать квартиру без отделки
Есть сценарии, где без отделки - лучший выбор. Если вы хотите сделать ремонт по своему проекту. Если вы хотите нестандартную планировку. Если вы готовы ждать. Если вы уверены, что сможете контролировать бюджет. Если вы не боитесь рисков.
Но тут есть ловушка. Практически все, кто начинает ремонт без отделки, сталкиваются с перерасходом. По данным Reddit, один покупатель рассчитывал потратить 900 тысяч, а потратил 1,2 миллиона - из-за роста цен на материалы за 6 месяцев. Эксперты рекомендуют закладывать в бюджет на ремонт запас в 20-25%. То есть, если вы думаете, что ремонт обойдётся в 600 тысяч - берите 750-780 тысяч. Иначе вы рискуете остаться без денег на срочные нужды.
Также, если вы планируете перепродать квартиру, вариант без отделки - плохая идея. Покупатели не хотят покупать «голую» квартиру. Они хотят готовое жильё. Вы потеряете в цене и времени. А если вы хотите сдавать её в аренду - вы теряете 3-4 месяца дохода. За это время вы могли бы заработать 30-50 тысяч рублей в месяц. Это 120-200 тысяч потерянного дохода.
Тренды 2025 года: что будет с отделкой в новостройках
В 2020 году только 29% новых квартир продавались с отделкой. К 2024 году - уже 48%. К концу 2025 года аналитики прогнозируют, что эта цифра превысит 60%. Почему? Потому что государство стимулирует такие сделки. Программы семейной ипотеки под 6% работают только с готовыми квартирами. Закон №317-ФЗ упростил оценку новостроек с отделкой - банки теперь одобряют такие сделки быстрее.
Крупные застройщики уже переходят на модель: «по умолчанию - отделка». Вариант без отделки остаётся только для премиум-сегмента - когда покупатель хочет полностью контролировать дизайн. Для большинства людей - это не вариант. Это рискованный эксперимент.
Что делать, если у вас мало денег на первоначальный взнос
Один из главных аргументов в пользу квартиры без отделки - меньший первоначальный взнос. Если квартира без отделки стоит 5 миллионов, а с отделкой - 5,8, то разница в первоначальном взносе - 120 тысяч. Это много, если у вас нет сбережений.
Но здесь важно понимать: вы экономите 120 тысяч сегодня, но платите больше потом. Потому что вы не можете включить ремонт в ипотеку. Вам нужно найти эти деньги отдельно. И если вы не найдёте - вы не получите квартиру. А если вы выберете квартиру с отделкой - вы платите чуть больше в месяц, но получаете квартиру с ключами. И не рискуете остаться без жилья.
Если у вас мало денег - выбирайте квартиру с отделкой. Это не роскошь. Это стратегия. Вы платите чуть больше в месяц, но получаете стабильность. Вы не рискуете потерять всё из-за роста цен на материалы или отказа в кредите. Вы получаете то, что реально работает.
Как проверить качество отделки перед покупкой
Если вы выбираете квартиру с отделкой - не полагайтесь на слова застройщика. Проверяйте. Спрашивайте, какие материалы использовались. Сколько лет гарантии на отделку? Какие трубы, плитка, электропроводка? У некоторых застройщиков отделка - это просто покраска стен и укладка ламината. Никакой тепло- и звукоизоляции. Никаких качественных сантехнических узлов.
Запросите акт приёмки квартиры. Проверьте, есть ли в нём перечень материалов. Спросите у соседей, которые уже сдали квартиру. Если застройщик не даёт документы - это красный флаг. Вы платите за ремонт, но не получаете его качество. А потом вы будете тратить ещё деньги на переделку.
И помните: если вы берёте ипотеку под льготную ставку - отделка от застройщика не просто удобна. Она обязательна. Без неё вы не попадёте в программу. И тогда вы теряете 6% - а это тысячи рублей в месяц.
Можно ли взять ипотеку на квартиру без отделки?
Да, можно. Но банк выдаст кредит только на стоимость квартиры без учёта ремонта. Если вы планируете делать ремонт самостоятельно, вам нужно доказать, что у вас есть на это деньги - либо собственные сбережения, либо одобренный дополнительный кредит. Многие банки отказывают во втором кредите из-за высокой долговой нагрузки.
Почему квартира с отделкой выгоднее при семейной ипотеке?
Потому что программа семейной ипотеки под 6% работает только с готовыми квартирами. Стоимость ремонта включается в кредит, а вы платите одну ставку - 6%. Если вы выберете квартиру без отделки, вы не сможете участвовать в этой программе. Вы потеряете выгоду в 3-4% годовых, что за 20 лет - сотни тысяч рублей переплаты.
Сколько времени занимает ремонт квартиры без отделки?
В среднем - 3-4 месяца. Это при условии, что у вас есть деньги, проект, и вы не сталкиваетесь с задержками поставок материалов. На практике, из-за роста цен и нехватки рабочих, ремонт часто затягивается на 6-8 месяцев. За это время вы продолжаете платить за аренду и не получаете доход от сдачи квартиры.
Как избежать перерасхода при ремонте?
Закладывайте в бюджет запас в 20-25% от планируемых расходов. Не покупайте материалы на ходу - составьте полный список заранее. Нанимайте проверенных подрядчиков с договором. И не начинайте ремонт, пока не будете уверены, что у вас есть деньги на все этапы - включая непредвиденные расходы.
Что делать, если я уже купил квартиру без отделки, но не могу найти деньги на ремонт?
Если вы не можете оплатить ремонт, у вас три варианта: продать квартиру (но вы потеряете деньги на комиссии и разнице цен), сдать её в аренду без ремонта (что почти невозможно в крупных городах), или искать кредит под залог другого имущества. Самый безопасный путь - заранее планировать бюджет. Не покупайте квартиру без отделки, если не уверены, что сможете её отремонтировать в течение 6 месяцев.
Andrey Budish
декабря 17, 2025 AT 16:35Брать с отделкой - это не про роскошь, это про выживание. Я сам купил без неё, думал сэкономлю. Через 3 месяца - 1.3 млн на ремонт, долг по кредитке, жена в депрессии и аренда всё ещё идёт. Банк отказал в дополнительном кредите. Потерял 6 месяцев и 200 тысяч на штрафы. Не повторяйте мою ошибку.