Вы купили квартиру в новостройке, но дом ещё не построен. Вы платите ипотеку, но не живёте в ней. А ежемесячный платёж - всего 1 рубль. Потом, через два года, вы получаете ключи, и внезапно ваш платеж прыгает с 1 рубля до 40 тысяч. Это не фантастика - это ипотека под строительство с поэтапной выдачей. Многие считают её выгодной, но мало кто готов к тому, что происходит после ввода дома в эксплуатацию.
Что такое траншевая ипотека и зачем она нужна
Траншевая ипотека - это когда банк выдаёт вам деньги не сразу, а частями, по мере строительства дома. Первая часть - транш - идёт, когда вы подписываете договор с застройщиком. Вторая - когда дом почти готов. Третья - после сдачи. Всё это происходит в строгом соответствии с графиком, который прописан в вашем кредитном договоре.
Эта схема появилась в 2022 году как ответ на кризис в строительной отрасли. До этого покупатели платили полную ипотеку сразу, даже если квартира была лишь на чертеже. Многие потеряли деньги, когда застройщики обанкротились. Теперь банк не отдаёт деньги застройщику, пока не убедится, что работы выполнены. Это снижает риск для вас - и для банка.
По данным Domclick, на 2024 год траншевая ипотека уже охватывает 18% всех сделок на первичном рынке. Раньше такого не было - ноль процентов. Теперь это один из самых популярных способов купить новостройку.
Как работают транши: от первого платежа до сдачи дома
Всё начинается с выбора квартиры. Вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) - это юридическая основа. Потом идёте в банк. Сбербанк, Совкомбанк, ВТБ и другие предлагают свои условия, но суть одна: деньги выдаются по этапам.
Первый транш - самый маленький. Он может быть от 100 рублей до 30% от суммы кредита. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, первый транш - 1 млн. Остальные 4 млн - потом. Вы платите проценты только по той части, которую уже получили. Если у вас 1 млн под 3,5% годовых, то ежемесячный платёж - около 3 000 рублей. Это не 15 тысяч, как при полной ипотеке. Это - главная выгода.
Второй транш - основной. Его выдают, когда дом почти готов. Обычно это 70-90% от общей суммы. В Сбербанке это может быть второй равный транш - то есть ещё 1 млн. В других банках - 3,5 млн. Всё зависит от графика строительства. Банк проверяет: есть ли акт о завершении работ, есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию. Только после этого деньги переходят застройщику.
Важно: вы не получаете деньги сами. Они идут напрямую застройщику. Вы - только наблюдатель. Но вы контролируете процесс: если строительство затягивается, вы можете требовать пересмотра графика.
Почему после сдачи дома платежи резко растут
Это самая большая ловушка. Допустим, вы платили 3 000 рублей в месяц два года. Вы думали: «Это же идеально». А потом - сдача дома. Банк выдаёт последний транш. И теперь вы платите проценты уже по 5 млн рублей. Ваш платеж прыгает до 40 000 рублей. И это не опечатка - это норма.
Многие не готовы к этому. Они думают: «Я же платил мало, значит, и дальше будет так». Но это не так. Вы платили только за часть кредита. Теперь - за весь. Это как взять кредит на машину, платить 500 рублей в месяц, пока она в салоне, а потом - 20 тысяч, когда вы её забираете.
Исследование STS57 Blog показало: 65% заемщиков, использовавших траншевую ипотеку в 2023-2024 годах, считают её выгодной - но только если они заранее рассчитали, как будут платить после сдачи. Те, кто не делал расчёты, попадали в стресс. Некоторые даже продавали квартиры, не успев в неё заселиться.
Как не попасть в ловушку: 5 шагов к безопасной ипотеке
- Рассчитайте платежи до подписания договора. Используйте ипотечный калькулятор. Введите не только общую сумму, но и график траншей. Узнайте, сколько вы будете платить после каждого этапа. Не полагайтесь на слова менеджера - считайте сами.
- Проверьте график строительства. Сколько месяцев до сдачи? В договоре должно быть указано: «ввод в эксплуатацию - не позднее 36 месяцев с момента выдачи первого транша». Если этого нет - не подписывайте. Всё, что дольше - риск.
- Узнайте, сколько траншей. В Сбербанке - два. В других банках - три или четыре. Чем больше траншей, тем плавнее рост платежей. Например: 10% - при подписании ДДУ, 30% - после возведения каркаса, 40% - после установки инженерных систем, 20% - после сдачи. Такой график мягче, чем два транша.
- Не забудьте про материнский капитал. В 2025 году он составляет около 600 тысяч рублей. Его можно использовать как первоначальный взнос. Это снижает первый транш. Например, вместо 1 млн рублей вы платите 400 тысяч - и сразу экономите 20% на процентах.
- Смотрите на застройщика. Траншевая ипотека работает только с проверенными компаниями. ГК «А101», «Эталон», ФСК, «ЛСР» - они не обанкротятся. Мелкие застройщики - риск. Даже с траншевой ипотекой вы можете остаться без квартиры, если компания разорится до сдачи.
Какие банки предлагают траншевую ипотеку в 2025 году
Не все банки делают это одинаково. Вот что вы найдёте на рынке:
| Банк | Количество траншей | Первый транш | Второй транш | Процентная ставка | Макс. срок |
|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 2 | До 30% от суммы | Оставшаяся часть | От 3,5% до 15% | 36 месяцев |
| ВТБ | 2-3 | 10-20% | 70-80% | От 4% до 16% | 36 месяцев |
| Совкомбанк | 2 | 10-20% | 80-90% | От 5% до 17% | 36 месяцев |
| Газпромбанк | 3 | 10% | 40% | От 3,8% до 15,5% | 36 месяцев |
Сбербанк - лидер. Он предлагает самые гибкие условия. ВТБ и Газпромбанк - чуть более жёсткие, но с возможностью трёх траншей. Совкомбанк - только два, и ставки выше. Выбирайте не по ставке, а по структуре выплат.
Что будет, если строительство задержится
Срок - 36 месяцев. Это жёсткое ограничение. Если дом не сдадут в срок, банк не выдаст оставшиеся транши. Это значит: вы не получите полную сумму кредита. А застройщик - не получит деньги. Всё замирает.
Вы не можете просто ждать. Вы должны требовать от застройщика официальных объяснений. Если задержка больше 6 месяцев - вы имеете право требовать пересмотра условий кредита. Банк может продлить срок, но тогда ставка может вырасти. Или вы можете отказаться от сделки - но только если это прописано в договоре.
Многие застройщики в 2025 году включают в ДДУ пункт: «в случае задержки более 12 месяцев, заемщик может расторгнуть договор без штрафов». Такой пункт - ваша страховка. Ищите его. Не соглашайтесь на стандартный договор без него.
Тренды 2026 года: что меняется
К концу 2026 года Сбербанк планирует запустить автоматизированную систему. Строительная компания будет загружать фото и отчёты в цифровую платформу. Банк сам будет проверять этапы - без посещения объекта. Это ускорит выдачу траншей. Вы получите деньги быстрее, если работы действительно сделаны.
Также растёт количество траншей. Вместо двух - три или четыре. Это снижает скачки платежей. В будущем траншевая ипотека станет стандартом, а не исключением. Но только если законодательство не изменится. Пока что государство поддерживает эту схему - она снижает риски для покупателей.
Однако есть угроза: рост ставок. Если ключевая ставка ЦБ поднимется до 18-20%, траншевая ипотека станет слишком дорогой. Тогда банки могут отменить льготные условия. Это не фантастика - это реальность, которую уже обсуждают аналитики ФГ «Финам».
Стоит ли брать траншевую ипотеку?
Если вы:
- Готовы к резкому росту платежей после сдачи дома
- Проверили застройщика и график строительства
- Рассчитали все сценарии
- Используете материнский капитал
- Выбрали банк с гибкими условиями
- тогда да. Это выгоднее, чем стандартная ипотека. Вы экономите на процентах в первые годы. Вы снижаете риск потери денег. Вы получаете квартиру дешевле, потому что покупаете на этапе «котлована».
Если вы:
- Не знаете, сколько будет платить после сдачи
- Не читаете договоры
- Планируете продать квартиру через год
- Не уверены в застройщике
- тогда нет. Это не скидка. Это кредит с ловушкой. И если вы не подготовлены - ловушка сработает.
Можно ли использовать материнский капитал при траншевой ипотеке?
Да, можно. Материнский капитал (около 600 тысяч рублей в 2025 году) можно использовать как первоначальный взнос. Это снижает сумму первого транша. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, а вы вносите 600 тысяч из маткапитала, вам нужно только 400 тысяч собственных средств - вместо 1 миллиона. Это делает траншевую ипотеку доступнее.
Что делать, если застройщик не сдаёт дом в срок?
Сначала проверьте договор. В нём должен быть пункт о сроках и последствиях задержки. Если срок превышен более чем на 12 месяцев, вы имеете право требовать пересмотра условий кредита или расторжения договора. Банк не обязан выдавать оставшиеся транши, если работы не завершены. В этом случае вы можете обратиться в Роспотребнадзор или суд. Но лучше заранее выбирать надёжного застройщика - не рисковать.
Почему в Сбербанке два транша, а в других - три?
Сбербанк упрощает процесс: два транша - проще для клиента и для банка. Другие банки, как Газпромбанк, предлагают три или четыре транша - это точнее привязано к этапам строительства. Три транша - мягче для кошелька: платежи растут плавно. Но это требует больше контроля со стороны банка. Выбирайте то, что удобнее вам - не обязательно самое сложное.
Можно ли досрочно погасить траншевую ипотеку?
Да, можно. Вы можете вносить дополнительные платежи в любое время - даже пока строится дом. Это снижает общую сумму долга и уменьшает проценты. Например, если вы заработали бонус или продали старую квартиру - внесите деньги. Это сэкономит вам сотни тысяч рублей в будущем.
Какие документы нужны для оформления траншевой ипотеки?
То же, что и для обычной ипотеки: паспорт, справка 2-НДФЛ, ИНН, СНИЛС, подтверждение доходов. Но дополнительно - договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Банк требует, чтобы ДДУ был зарегистрирован в Росреестре. Без этого вы не получите ни одного транша. Проверьте, что договор уже зарегистрирован - это критично.
Катя Хариенко
января 24, 2026 AT 10:52О, великолепно. Сначала платишь 1 рубль, потом - 40к. Это не ипотека, это лотерея: угадай, когда тебя разорят. А банк тут как ведущий «Поля чудес»: «Ваша квартира - за 5 млн! А платить будете… только когда она будет готова!» 🎉
Кто-то думает, что это «выгода»? Это психологическая война. Вы - жертва, банк - манипулятор, а застройщик - уже в тюрьме. Стандартный сценарий 2025 года.
И да, маткапитал? Отлично. Потом выясняется, что он не покрывает первый транш, потому что застройщик «забыл» его включить в график. Спасибо, Катя, за очередной пост о том, как нас всех обманывают с улыбкой.
И да, «проверьте застройщика» - это как проверить, не отравлен ли пирог, если он ещё в духовке. Ха.
А потом вы будете сидеть в новостройке с дыркой в потолке и спрашивать: «А где мой второй транш?»
Банк: «А где ваш акт о сдаче?»
Вы: «А где мой дом?»
Всё, вы в ловушке. Удачи.
Олег Гречко
января 25, 2026 AT 09:16Слушайте, я сначала тоже думал, что это ловушка. Но когда посчитал - оказалось, что за два года я сэкономил 800 тысяч на процентах. Да, потом платеж прыгает, но я заранее откладывал по 15к в месяц. Это не магия - это дисциплина.
Маткапитал - мой спасательный круг. Внес его в первый транш - и сразу стало легче. График строительства - 36 месяцев, всё чётко. Сбербанк - не монстр, а инструмент. Главное - не быть ленивым.
После сдачи я въехал, не продал, не заплакал. Просто стал платить. И это нормально. Это не про «обман», это про «подготовку».
Если ты не считаешь - ты не заслуживаешь квартиры. Точка.
Рафаэль Гадельшин
января 25, 2026 AT 22:56Ваша статья, безусловно, содержит важную информацию, однако, необходимо подчеркнуть, что траншевая ипотека - это не просто финансовый инструмент, а юридически-экономическая конструкция, требующая глубокого анализа договорных условий, включая, но не ограничиваясь: пунктом 12.3 ДДУ, ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ, а также Постановлением Правительства РФ №1076 от 2023 года.
В частности, согласно п. 4.2.3 Стандарта Банка России №517-П, банк обязан предоставлять заемщику не только график траншей, но и прогнозируемую сумму ежемесячного платежа на каждом этапе - в письменной форме, с подписью и печатью.
Кроме того, при использовании материнского капитала, необходимо соблюсти процедуру подачи заявления в ПФР не позднее чем за 15 календарных дней до даты выдачи первого транша - иначе средства не будут зачислены вовремя.
Также, рекомендую обратить внимание на приложение №2 к договору с банком - там указаны условия досрочного погашения, включая штрафы (если они есть) и порядок перерасчета процентов.
Если вы не изучили эти документы - вы не заемщик. Вы - участник эксперимента.
nadya ck
января 26, 2026 AT 08:46Ты чё, реально думал, что это «выгода»? 😒
Траншевая ипотека - это просто новый способ, чтобы банк взял у тебя деньги, а потом сказал: «А теперь плати как взрослый» 💸
Маткапитал? Да, если ты не знаешь, что его можно использовать только после регистрации ДДУ - ты не готов. 😴
И да, «проверь застройщика» - это как проверить, не сдохнет ли твой друг, пока ты в отпуске. 😑
Я бы не стала даже смотреть на это. Даже если ставка 3,5%. Даже если «это стандарт 2026». Нет. Не хочу. Не буду. Не вижу смысла. 😎