Первоначальный взнос по ипотеке в 2025 году: сколько нужно и как накопить

В 2025 году купить квартиру в ипотеку стало сложнее. Минимальный первоначальный взнос поднялся до 20% - и это не рекомендация, а обязательное требование Центрального банка. С 1 января 2025 года все банки в России обязаны требовать от заемщиков не менее 20% от стоимости жилья. Больше никаких 10% или 15% по «льготным» программам - за исключением нескольких специальных случаев. Это значит, что если вы хотите взять ипотеку на квартиру стоимостью 6,5 млн рублей, вам нужно иметь на руках минимум 1,3 млн рублей. Без них - банк не выдаст кредит. И это только начало.

Сколько реально нужно: разбираем по типам недвижимости

20% - это база. Но на практике сумма может быть выше. Всё зависит от того, что вы хотите купить.

• Вторичное жильё: 20% - минимально. Но 73% банков теперь требуют 20-30%, если у вас кредитная история меньше двух лет. Если вы только начали работать, или у вас были просрочки в прошлом - готовьтесь к 30%.
• Новостройка: тоже 20,1% и выше. Тут требования чуть мягче, чем к вторичке, потому что банки видят в новостройках меньший риск. Но это не значит, что можно «сэкономить». Сбербанк и ВТБ уже не принимают сделки с взносом ниже 20,1%.
• Загородный дом: тут всё серьёзнее. Минимум 30%, и дом должен быть каменным, с железобетонными перекрытиями. Просто «домик из бруса» с участком - не пройдёт. Банк потребует техпаспорт, подтверждающий соответствие строительным нормам.
• Коммерческая недвижимость: от 30%. Это уже не жильё, а бизнес. Банки требуют, чтобы объект находился в их регионе присутствия и был легко доступен для оценки. Даже если вы берёте ипотеку под офис - это не та же схема, что для квартиры.

Если вы планируете купить жильё в Москве или Санкт-Петербурге - готовьтесь к цифрам, от которых голова кружится. Средняя цена квартиры там - 12 млн рублей. Значит, первоначальный взнос - 2,4 млн. Для большинства людей это сумма, которую невозможно накопить за пару лет даже при доходе 150 тысяч в месяц.

Исключения: когда можно меньше 20%

Нет, это не шутка. Есть программы, где взнос меньше. Но они не для всех.

• Сельская ипотека: 10% от стоимости. Но только если вы покупаете дом или квартиру в населённом пункте с населением меньше 30 тысяч человек. Это не просто «за городом» - это именно сельская местность, официально признанная таковой.
• Семейная ипотека: 20%, но вы можете использовать материнский капитал как часть взноса. Если у вас двое детей и вы получили 630 тысяч рублей - это почти половина взноса на квартиру в 6,5 млн. Главное - не путать: маткапитал не добавляется к доходу, он идёт в счёт первоначального взноса. Это разрешено Постановлением Правительства № 2001-п от января 2025 года.
• Военная ипотека: от 15% и даже 0%. Если вы проходите службу по контракту и накопили хотя бы 3 года в НИС - государство уже платит за вас. Вам нужно только оформить договор и выбрать жильё. Взнос может быть вообще нулевым.
• IT-ипотека: 20%, но только если вы живёте не в Москве и не в Санкт-Петербурге. С 2024 года эти города исключены из программы. Ставка выросла с 5% до 6%, а максимальная сумма кредита - 9 млн рублей. Это значит, что даже при 20% взносе вы не сможете купить жильё дороже 11,25 млн.

Важно: с 2025 года нельзя использовать кешбэк от застройщика или банка как часть первоначального взноса. Раньше многие «поднимали» взнос за счёт скидок - теперь это запрещено. Взнос должен быть только из ваших сбережений, маткапитала, жилищных сертификатов или средств работодателя.

Как накопить 1,3 млн за 2-3 года - реальные стратегии

Даже если вы зарабатываете 90 тысяч в месяц, 20% от дохода - это 18 тысяч. Это много. Но это не значит, что вы не сможете накопить.

Вот как это делают люди, которые уже купили квартиру в 2025 году.

1. Автоматические сбережения. Сразу после зарплаты переводите 20-25% на отдельный счёт. Не дожидайтесь «когда останется». Это как страховка - вы платите себе. Если вы получаете 90 тыс., переводите 18 тыс. в день, когда получаете зарплату. Остальное - на жизнь. Даже если придётся жить скромнее - вы не будете в долгах.
2. Инвестируйте, а не копите. Деньги на сберегательном счёте теряют в цене из-за инфляции. Лучше распределите их так: 50% на депозит с капитализацией (7-8% годовых), 30% в ОФЗ (доходность 9-10%), 20% в облигации крупных компаний (10-12%). За три года такая стратегия может увеличить вашу сумму на 20-30%.
3. Используйте соципотеку. Если вы работаете в крупной компании - спросите, есть ли у них программа «Соципотека». Некоторые работодатели готовы вложить до 30% от первоначального взноса. Это не подарок - это долгосрочный трудовой договор. Но если вы планируете работать 5+ лет - это выгодно.
4. Живите с родителями или снимайте дешёво. Пользователь с ником «Ипотека_2025» на banki.ru накопил 1,3 млн за 2 года 8 месяцев - потому что жил с родителями и не платил за аренду. Он откладывал 60 тыс. в месяц. Без этого - невозможно.

Помните: если вы живёте в регионе с низкими зарплатами - накопить на 20% будет сложно. В Краснодаре, Ростове или Уфе средняя зарплата - 55-60 тысяч. Чтобы накопить 1,3 млн, нужно откладывать 45 тысяч в месяц. Это 75% от дохода. Такой темп не выдержит никто. Поэтому важно смотреть на программы с государственной поддержкой - они не просто «льгота», а спасение.

Почему всё стало так сложно - и что дальше

ЦБ РФ не придумал это просто так. В 2024 году 7,2% ипотечных кредитов были проблемными - люди не могли платить. В Европе, где требуют 20% и выше, этот показатель - 4,5%. Это разница в 2,7 раза. Банки просто не хотят рисковать. Они не хотят, чтобы вы в следующем году потеряли работу и не смогли платить - тогда они теряют деньги, а вы - квартиру.

Эксперты расходятся во мнениях. Александр Разводовский из Альфа-Капитала говорит: «Спрос упадёт на 18-22%». Иван Шрамко из НАУИР отвечает: «Это сделает рынок устойчивым». И оба правы. С одной стороны - меньше людей смогут купить жильё. С другой - те, кто купит, будут платить стабильно.

В 2026 году могут снизить требование до 18%, в 2027 - до 15%. Но только если экономика улучшится. Главный экономист Евгений Гаврин предупреждает: «ЦБ не стимулирует спрос - он снижает риски». То есть, если вдруг начнётся кризис - требования снова поднимут.

Вместо снижения взноса правительство запускает пилотную программу субсидирования для молодых семей - в 10 регионах с марта 2025 года. Если вы младше 35 лет, у вас есть дети - возможно, вам дадут 500-800 тысяч рублей на первоначальный взнос. Но это не для всех. И не везде. Следите за новостями в своём регионе.

Что делать, если не хватает денег

Если вы не можете накопить 20% - не отчаивайтесь. Есть варианты.

• Покупайте в сельской местности. Там можно взять ипотеку с 10% взноса. Даже если вы работаете в городе - вы можете переехать и купить дом за 3-4 млн рублей. Через 3-5 лет продать и переехать обратно.
• Используйте материнский капитал. Если у вас второй ребёнок - это 630 тысяч. Это почти половина взноса на 6,5 млн квартиру. Подайте заявление заранее - процесс занимает до 2 месяцев.
• Рассмотрите военную ипотеку. Если вы служите - начните накапливать в НИС. Уже через 3 года вы сможете купить жильё без собственных средств.
• Ищите работодателя с соципотекой. Крупные компании в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске уже предлагают такие программы. Спросите HR - не стесняйтесь.

Если вы всё ещё не можете накопить - не берите ипотеку. Лучше снимать, откладывать и ждать. Ипотека - это не обязанность. Это инструмент. И если вы не готовы - не лезьте в долг. Долг - это не жильё. Это обязательство. И оно может разрушить вашу жизнь.