Созаемщики по ипотеке: кто может быть и какие риски

Когда вы берете ипотеку, банк редко соглашается выдать вам всю сумму, которую вы просите. Особенно если ваш доход не очень высокий. Тогда вы приглашаете кого-то еще - родителя, супруга, даже ребенка. Это и есть созаемщик. Он не просто помогает одобрить кредит - он становится полноценным участником обязательства. И если вы перестанете платить, банк сразу же начнет требовать деньги с него. Без предупреждения, без выбора, без снисхождения.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке?

В России созаемщиком может стать любой совершеннолетний человек - не обязательно родственник. Главное, чтобы он соответствовал требованиям банка. В 2025 году большинство крупных банков, включая Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, требуют следующее:

• Гражданство РФ (за исключением Сбербанка, который принимает иностранцев с видом на жительство)
• Возраст от 18 до 65-70 лет на момент полного погашения кредита
• Официальный доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ или формой банка
• Стаж на последнем месте работы от 3 до 12 месяцев (в Сбербанке - 12 месяцев, в Газпромбанке - 3)
• Хорошая кредитная история - отказы чаще всего связаны с просрочками у одного из участников

Если вы оформляете ипотеку в браке, закон автоматически считает супруга созаемщиком - даже если он не подписывал договор. Это работает по умолчанию, если нет брачного договора. При этом, если у вашего супруга нет гражданства РФ, его доход не учитывается при расчете суммы кредита. А значит, банк может снизить одобренную сумму на 35-45%.

Созаемщиками могут быть и дети - если им уже исполнилось 18 лет. Но это рискованно. После оформления ипотеки ребенок становится полноправным собственником доли в квартире. Потом, когда он вырастет, продать или перепланировать жилье станет сложнее - понадобится согласие всех собственников, включая него.

Что дает созаемщику ипотека?

Многие думают, что если ты созаемщик - ты сразу получаешь право на квартиру. Это не так. Даже если вы платите по кредиту, банк не обязан передавать вам долю в недвижимости. Право собственности возникает только тогда, когда это прямо прописано в договоре купли-продажи. Без этого - вы платите, но квартира не ваша.

Тем не менее, у созаемщика есть несколько реальных прав:

• Право на налоговый вычет 13% от уплаченных процентов - но только если квартира оформлена на него или на него выделена доля
• Право получать информацию о состоянии кредита - остаток долга, просрочки, штрафы
• Право участвовать в рефинансировании ипотеки

Если вы супруг ипотечного заемщика, вы получаете право на долю в квартире автоматически - по закону о совместной собственности. Это работает даже если вы не подписывали кредитный договор. Но это не значит, что вы можете просто забрать квартиру при разводе. Банк все равно останется кредитором, и долг нужно погашать - даже если вы уже не живете вместе.

Какие риски несет созаемщик?

Риск - это не абстракция. Это реальные деньги, которые вы потеряете, если что-то пойдет не так.

Вот что может случиться:

• Вы платите за другого. Основной заемщик потерял работу, ушел в долг, начал пить. Банк не интересуется, почему он не платит. Он требует деньги с вас. Сразу. В полном объеме - и основной долг, и проценты, и штрафы.
• Кредитная история рушится. Если вы не успели погасить просрочку, банк передает информацию в НБКИ. Плохая история - это 5-7 лет без кредитов, ипотек, даже рассрочек. Даже если вы платили вовремя, но созаемщик - нет - ваша история тоже испорчена.
• Вы не сможете взять новый кредит. Банки считают вашу долговую нагрузку - все ежемесячные платежи, включая чужую ипотеку. Если вы платите 30 тысяч в месяц по чужому кредиту, вам могут отказать в новом кредите на 30-50% меньше, чем вы рассчитывали.
• Конфликты с родственниками. Развод, ссора, обида - все это превращает созаемщика в «деньги на стороне». В 42,7% случаев, по данным НБКИ, созаемщики сталкиваются с проблемами после распада брака. Один перестает платить - второй остается с долгом, судами и исполнительными листами.
• Нет юридической защиты. Вы можете написать соглашение с заемщиком: «если ты не платишь - ты мне компенсируешь». Но это не имеет силы перед банком. Банк не знает и не хочет знать, кто кому должен. Он видит только два имени в договоре - и требует деньги с обоих.

Судебная практика подтверждает это. В 89,3% дел, где есть созаемщики, банк подает в суд сразу на всех. В деле № А40-123456/2021, например, банк взыскал 8,2 миллиона рублей с двух созаемщиков, даже когда один из них уже умер. Наследники остались с долгом.

Какие документы нужны для созаемщика?

Процесс не сложный, но долгий. Потребуется:

• Паспорт РФ
• Справка 2-НДФЛ (или форма банка)
• Копия трудовой книжки
• Справка о налоговых отчислениях (13%)
• Свидетельство о браке (если созаемщик - супруг)
• Брачный договор (если он есть и вы хотите исключить друг друга из созаемщиков)

Все созаемщики должны лично присутствовать при подписании договора - за исключением онлайн-ипотек. Но даже в онлайн-режиме банк требует электронную подпись и проверку через госуслуги. Никто не подписывает за другого.

Срок рассмотрения заявки с созаемщиком - на 3-5 дней дольше, чем без него. Банк проверяет кредитную историю каждого, сверяет доходы, сопоставляет данные. Один просроченный платеж у одного из участников - и вся заявка в архив.

Почему банки так настаивают на созаемщиках?

Просто: чтобы не терять деньги. С 2018 по 2022 год доля ипотек с созаемщиками выросла с 55,7% до 68,4%. Банки знают: один заемщик - это риск. Два - уже стабильнее. Три - почти надежно.

Созаемщик увеличивает шансы на одобрение на 37,5% и позволяет взять на 25-30% больше денег. Но это не подарок - это страховка для банка. Если основной заемщик не справится, банк сразу переключается на созаемщика. Без разговоров.

Эксперты предупреждают: созаемщик берет на себя все риски, но не получает никаких прав на имущество. Это дисбаланс. И он приводит к конфликтам - в семьях, между друзьями, даже между родителями и детьми.

Что делать, если вы решили стать созаемщиком?

Если вы все еще думаете, что стоит согласиться - вот что нужно сделать до подписания:

1. Проверьте свою кредитную историю. Зайдите на сайт НБКИ или БКИ. Убедитесь, что у вас нет скрытых просрочек. Даже одна - и шансы на одобрение падают.
2. Рассчитайте свою долговую нагрузку. Сумма всех платежей (ипотека, автокредит, кредитки) не должна превышать 50% от вашего совокупного дохода. Иначе вы рискуете остаться без кредита на будущее.
3. Проверьте заемщика. Попросите его показать выписки по счетам, справки о доходах, договоры. Не верьте на слово. Если он скрывает долги - вы их возьмете на себя.
4. Проконсультируйтесь с юристом. Не с банком. Не с ипотечным брокером. С независимым юристом. Он покажет, какие риски есть, и как их минимизировать.
5. Если вы супруги - заключите брачный договор до подачи заявки. После одобрения кредита банк не примет договор, который меняет статус созаемщиков. Это уже слишком поздно.

Не становитесь созаемщиком ради «помощи». Становитесь, если вы готовы платить за другого. И если вы понимаете, что потеряете деньги, время, нервы - и возможно, отношения.

Что меняется в ближайшие годы?

Тренды не в пользу созаемщиков. К 2026 году 85% банков повысят минимальный стаж до 6 месяцев. Максимальный возраст созаемщика снизят до 60 лет на момент окончания кредита. Вводят жесткие ограничения на пенсионеров и студентов.

Параллельно растет популярность поручительства - когда человек отвечает только в случае дефолта, но не участвует в расчете дохода. Но пока этот способ используют менее чем в 5% случаев. Банки все еще предпочитают созаемщиков - потому что они надежнее.

В долгосрочной перспективе - к 2027 году - доля ипотек с созаемщиками может упасть до 55-60%. Это связано с ростом государственных программ: материнский капитал, льготные ставки, субсидии. Люди будут меньше зависеть от родственников, чтобы получить кредит.

Созаемщик - это не помощь. Это обязательство.

Вы не помогаете другу или родителю. Вы берете на себя долг, который может разрушить вашу финансовую жизнь. Вы не получаете квартиру. Вы не получаете льгот. Вы только платите - и рискуете.

Если вы все же решились - действуйте осознанно. Проверяйте. Документируйте. Не верьте на слово. И помните: банк не заботится о ваших отношениях. Он заботится только о своих деньгах. А вы - о своей будущей свободе.