Когда речь заходит о ипотеке на ИЖС, кредите, который банк выдает для строительства жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Это не просто другой вид ипотеки — это отдельная система с правилами, которые отличаются от покупки квартиры. Многие думают, что взять кредит на строительство дома проще, чем на квартиру. На самом деле — сложнее. Банки боятся таких сделок. Они не видят готового залога. Дома нет. Только земля. И пока фундамент не залит, кредит может быть отменён — даже если вы уже получили деньги.
Здесь важно понимать, что ИЖС, это не просто участок под дом, а целый правовой статус, который требует соблюдения строительных норм, разрешений и сроков возведения. Банки требуют, чтобы дом был построен за 1–3 года, иначе кредит может быть пересчитан под более высокую ставку. Также не все банки работают с ИЖС. Только 12 из 50 крупнейших дают такие кредиты. И у них жёсткие требования: минимальный доход, чистая кредитная история, и часто — подтверждение, что вы уже владеете участком не меньше года. Если вы купили землю вчера — шансы на одобрение падают вдвое.
Есть и льготные программы, включая семейную ипотеку под 6% и программы с использованием материнского капитала, но они работают только при условии, что дом будет сдан в эксплуатацию и оформлен как жилое помещение. Если вы строите дачу — не получите льготу. Если не оформите техпаспорт — не получите деньги. Многие семьи теряют сотни тысяч, потому что не знают этих нюансов. Банк не предупреждает. Он просто откажет на этапе выдачи второй транши.
Что ещё важно? Первоначальный взнос, даже при ипотеке на ИЖС, обычно требуется от 10–15%. И его нельзя покрыть материнским капиталом до завершения строительства. А если вы хотите взять кредит без него — это почти невозможно. Исключения есть, но только для госслужащих, молодых семей в малых городах или при участии в региональных программах. Не верьте рекламе про «ипотеку на ИЖС без первоначального взноса» — это маркетинг. Реальные условия — в деталях договора.
И ещё один подвох: банк требует страхование не только дома, но и земли. Да, земли. И это не шутка. Если вы не застрахуете участок от стихийных бедствий — кредит может быть расторгнут. Такие требования есть у Сбербанка, ВТБ и Почта Банка. Мало кто об этом знает. А когда приходит страховой случай — и вы не застрахованы — банк требует досрочного погашения. Сумма может быть больше, чем вы заработали за год.
Вы не обязаны строить дом самостоятельно. Можно нанять подрядчика. Но тогда банк требует договор с подрядчиком, его лицензию, график работ и гарантии. Если подрядчик — не юрлицо, а частный мастер с паяльником — кредит не дадут. Банк хочет видеть юридическую ответственность. Это не каприз. Это защита от того, чтобы вы не потратили деньги на незаконченный дом, который потом не оценят и не продадут.
Всё это — не теория. Это реальные условия, которые мы видим в отзывах, в жалобах клиентов, в решениях судов. И в тех статьях, что собраны ниже. Здесь вы найдёте реальные истории: как люди получали кредит на ИЖС, где ошибались, как спасали сделку, когда банк отказывал, и как им помогали льготы. Никакой воды. Только то, что работает. Если вы думаете о строительстве дома — эти материалы вам точно пригодятся.
