Когда речь заходит о ипотеке на земельный участок, кредит, где объектом залога выступает только земля, без построек. Также известен как ипотека под землю, он отличается от обычной ипотеки на дом или квартиру: банки видят в земле менее надежный залог, поэтому условия жестче. Это не роскошь для богатых — это реальный способ купить участок под строительство, даже если у вас нет полной суммы. Но не все участки подходят, и не все банки соглашаются на такие сделки.
Чтобы получить такой кредит, земля должна быть в собственности, иметь четкие границы, быть в границах населенного пункта (не сельхозназначения или лесного фонда), и желательно — с подведенными коммуникациями. Банки не дают деньги на участки в лесу или на болоте — они не могут продать это, если вы перестанете платить. Также важно: участок должен быть в пределах зоны, где банк работает. Например, Сбербанк и ВТБ дают ипотеку на землю только в регионах с развитой инфраструктурой. А вот некоторые региональные банки, особенно на Дальнем Востоке или в Сибири, могут быть гибче — но ставки там выше. Ставка по таким кредитам в 2025 году начинается от 15% и выше — это почти в два раза больше, чем по ипотеке на дом. Почему? Потому что земля без дома — это рискованный актив. Если вы не построите дом в течение 3–5 лет, банк может потребовать досрочное погашение. Это не шутка — так пишут в договорах.
Еще один важный момент: первоначальный взнос, сумма, которую вы вносите сами, чтобы снизить риски банка. Также известен как свой капитал, он тут не 10–15%, а минимум 25–30%. Банки не верят, что вы сможете построить дом, если сами не вложили серьезные деньги. Плюс — требуют подтверждение дохода. Если вы ИП, нужен налоговый отчет за два года. Если работаете по трудовому договору — справка 2-НДФЛ. И да, кредитная история должна быть чистой. Один просроченный платеж — и вам сразу скажут «нет».
Если вы планируете строить дом — уточните у банка, разрешено ли это по вашему кредиту. Некоторые банки требуют, чтобы вы сначала получили разрешение на строительство, а потом уже подавали документы. Другие — дают кредит на землю, а потом, когда дом будет на этапе фундамента, пересматривают условия. Это называется рефинансирование с включением строящегося дома, переоформление кредита, когда земля становится жилым домом, и ставка снижается. Также известен как переоформление ипотеки на дом, и это ваша лучшая стратегия, если хотите сэкономить. Но не все банки это делают — нужно заранее уточнять, есть ли такая опция.
Вот что вы найдете в материалах ниже: как выбрать банк, который реально дает ипотеку на землю, какие участки отсеивают сразу, как избежать ловушек с коммуникациями, почему 70% отказов приходятся на неправильно оформленные документы, и как правильно подать заявку, чтобы не ждать месяц. Здесь нет сказок про «льготы» и «беспроцентные кредиты» — только реальные условия, реальные требования и реальные ошибки, которые совершают люди, прежде чем получить деньги.
