Когда вы решаете продать ипотечную квартиру, квартиру, на которую еще не погашен кредит, и которая находится в залоге у банка. Также известна как квартира с обременением, она требует особых шагов, чтобы сделка прошла без задержек и потерь. Это не просто продажа недвижимости — это сложная операция с участием банка, юристов и часто покупателя, который тоже берет кредит. Многие думают, что можно просто найти покупателя и забрать деньги — но банк не отпустит квартиру, пока не получит полную сумму долга. И если вы не знаете, как это устроено, легко попасть в ловушку: штрафы, отказ в сделке, или даже потеря квартиры.
Основной банк-кредитор, финансовая организация, которая выдала ипотеку и имеет право залога на квартиру всегда в курсе, что вы хотите продать жилье. Он не просто дает согласие — он требует, чтобы деньги пошли на погашение долга. Это значит, что покупатель либо приносит наличные на погашение, либо оформляет свою ипотеку через тот же банк. В 2025 году 70% сделок с ипотечными квартирами проходят через эскроу-счет, безопасный счет, на который деньги поступают только после регистрации права собственности у покупателя. Это защищает и вас, и покупателя: если сделка сорвется, деньги вернутся обратно. Без эскроу вы рискуете получить деньги, а потом банк заблокирует сделку — и вы останетесь без квартиры и без денег.
Еще один важный момент — выкуп ипотечной квартиры, процедура, при которой банк или третья сторона выкупают вашу квартиру, чтобы погасить долг. Она используется, если вы не можете найти покупателя или ваша квартира стоит меньше, чем остаток долга. Но в этом случае вы можете остаться должны банку даже после продажи. Если квартира стоит 5 миллионов, а долг — 5,8, вы все равно должны 800 тысяч. Банк не отпустит вас, пока не получит все. Поэтому перед продажей всегда считайте: сколько вы получите после всех платежей, штрафов и комиссий. Не верьте обещаниям риелторов, что «всё поставят на баланс» — в реальности вы платите за все: за юриста, за банк, за регистрацию, за налоги.
Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую — это называется «обмен с доплатой». Здесь все еще сложнее: нужно одновременно продать старую и купить новую. Банки не любят такие сделки — они боятся, что вы останетесь без жилья и без денег. Поэтому часто требуют, чтобы вы сначала продали старую квартиру, а потом уже брали новую ипотеку. Или же дают вам «ипотечный мост» — временный кредит на 3-6 месяцев, пока вы не продадите. Но он стоит дорого: ставка выше, и срок короткий. Если не успеете — рискуете потерять и новую, и старую квартиру.
Вот что важно помнить: продажа ипотечной квартиры — это не продажа обычной недвижимости. Это финансовая операция с участием нескольких сторон, жесткими правилами и скрытыми расходами. Вы не можете просто взять и уйти с деньгами. Вы должны пройти через банк, юриста, Росреестр и, возможно, через суд, если что-то пойдет не так. Но если вы знаете, как это работает — сделка пройдет быстро, чисто и без потерь. Ниже вы найдете реальные истории, инструкции и проверенные способы, как продать квартиру в ипотеке без переплат, штрафов и обмана.
