Когда вы хотите продать квартиру, но ещё не выплатили ипотеку, это не приговор — это продажа квартиры с остатком долга, процесс, при котором недвижимость, находящаяся в залоге у банка, передаётся новому владельцу с погашением кредита через зачёт средств от сделки. Также известен как продажа ипотечной недвижимости, он требует чёткого соблюдения процедур, чтобы не потерять деньги, квартиру или репутацию. Банк не отпустит квартиру, пока долг не закроется — и вы не можете просто взять и перевести покупателю ключи. Но и покупатель не должен платить наличными и надеяться, что банк сам всё устроит. Здесь работает система, где деньги идут не вам, а банку — и только после этого вы получаете остаток.
Ключевой инструмент здесь — аккредитив, безопасный банковский механизм, при котором средства покупателя блокируются до момента регистрации права собственности на нового владельца. Также известен как банковский аккредитив, он защищает и вас, и покупателя: если сделка не пройдёт, деньги вернутся. Второй важный элемент — эскроу-счет, счёт, на который переводятся деньги, и с которого они списываются только после подтверждения всех юридических шагов. Также известен как счёт эскроу, он особенно актуален, если вы продаете квартиру в новостройке или через агентство. Оба инструмента — не роскошь, а стандарт для сделок с остатком долга.
Что ещё важно? Вы не можете просто взять и уйти с деньгами после подписания договора. Банк требует письменного согласия на продажу, проверяет, что сумма, которую вы получите, покрывает остаток долга, и может наложить ограничения. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую — это называется перекредитованием, и тут важно, чтобы банк-покупатель и банк-продавец работали в одном ритме. Если вы не планируете брать новую ипотеку — у вас есть 30–60 дней, чтобы погасить остаток, иначе банк может начать процедуру взыскания. Всё это — не теория. Это то, что происходит в реальных сделках в 2025 году. Многие люди теряют десятки тысяч, потому что думают, что «всё само разрешится». Но в реальности — всё решается через документы, банки и чёткие сроки.
В этом разделе вы найдёте проверенные инструкции, реальные кейсы и советы от тех, кто уже прошёл через это. Здесь нет воды про «важно быть осторожным» — только конкретные шаги: как договориться с банком, как оформить аккредитив, сколько стоит услуга нотариуса, что делать, если покупатель отказывается использовать эскроу, и как не попасть на мошенника, который предлагает «быструю продажу без банка». Вы узнаете, как не остаться без квартиры и без денег — и как сделать так, чтобы сделка прошла без скандалов, переговоров и нервных срывов.
