Ипотека на долю в квартире: можно ли взять и как оформить в 2025 году

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире? Да, можно. Но это не так просто, как взять кредит на всю квартиру. Банки не любят такие сделки - и с хорошей причиной. Если вы купите 1/3 квартиры, а остальные собственники решат, что вам там не место, вы рискуете остаться с долгом и без нормального жилья. Но если вы покупаете долю у родственника, хотите выкупить последнюю часть квартиры или просто не хватает денег на целую квартиру - ипотека на долю может стать единственным выходом. Главное - знать, как это работает, и не пропустить ни одного шага.

Что такое ипотека на долю и почему она отличается от обычной

Ипотека на долю - это кредит, который вы берете, чтобы купить не всю квартиру, а только ее часть: 1/2, 1/3, 1/4 или даже 1/10. В отличие от стандартной ипотеки, где банк получает в залог всю квартиру, здесь он требует залога всей квартиры целиком. Даже если вы покупаете только 1/5, банк наложит обременение на все комнаты, кухню, санузел и балкон. Это значит, что все собственники должны дать согласие на то, чтобы их доли тоже попали под залог. Без этого банк не выдаст деньги.

Почему так сложно? Потому что банк боится, что вы не сможете продать долю, если захотите погасить кредит. Если у вас есть 1/3 квартиры, а остальные собственники - незнакомцы, которые не хотят с вами жить, найти покупателя практически невозможно. Поэтому банк требует дополнительной защиты - и берет под залог всё, что есть.

Какие банки дают ипотеку на долю

Не все банки работают с такими сделками. В 2025 году основными игроками остаются Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. Сбербанк - лидер по объему таких кредитов: он выдает около 35% всех ипотек на доли. ВТБ и Газпромбанк делят между собой еще 37%. Остальные банки - либо не предлагают этот продукт, либо делают это только по особым случаям.

Почему именно эти три? Потому что у них есть отдельные отделы, которые разбираются в долевой собственности. Они знают, как проверить документы, как оценить квартиру, как договориться с нотариусом. Мелкие банки и онлайн-кредиторы, как правило, отказывают сразу - им проще не рисковать.

Какие требования к заемщику

Требования к заемщику здесь такие же, как и при обычной ипотеке - но с нюансами. Вам нужно:

• Паспорт
• Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка)
• СНИЛС
• Документы о семейном положении (свидетельство о браке или разводе)

Если вы оформляете ипотеку с созаемщиком - например, с родителем - у него тоже должны быть все документы. Банк смотрит на общий доход семьи. Минимальный доход - от 25 000 рублей в месяц, но это зависит от суммы кредита и срока. Если вы берете 3 миллиона на 20 лет, а ваш доход - 30 000, банк скажет «нет». Даже если вы купите долю за 1,5 миллиона.

Кредитная история тоже важна. Один просроченный платеж за последние 2 года - и шансы падают на 70%. Банки не прощают даже мелкие ошибки. Ипотека на долю - это рискованный продукт, и банк будет проверять вас особенно тщательно.

Какие квартиры подходят

Ипотека на долю работает только с объектами вторичного рынка. Новостройки - под запретом. Банки не дают кредит на долю в доме, который еще строят. Почему? Потому что вы не можете получить выписку из ЕГРН на долю, пока дом не сдан. А без выписки - никакого залога. Никакого кредита.

Также не подойдут:

• Квартиры в служебном жилье
• Квартиры в муниципальной собственности
• Квартиры с незарегистрированными перепланировками
• Квартиры, где есть несовершеннолетние собственники, если не оформлено разрешение от органов опеки

Если в квартире живет пожилой человек, который не участвует в сделке, но имеет долю - это не проблема. Главное - чтобы он дал согласие на залог. Даже если он живет в другом городе, его подпись должна быть заверена нотариусом. Без этого - отказ.

Как оформить: пошаговая инструкция

Вот как проходит процесс, если вы хотите взять ипотеку на долю:

1. Получите предварительное одобрение. Подайте заявку онлайн или в офисе. Укажите, что хотите купить долю. Банк проверит вашу кредитную историю и доход. Это занимает 1-3 дня.
2. Найдите квартиру. Убедитесь, что у всех собственников есть выписки из ЕГРН. Проверьте, нет ли арестов, запретов или судебных споров.
3. Получите письменные отказы от преимущественного права. По закону, другие собственники имеют право купить долю перед вами. Вы должны уведомить их письменно - и получить от них отказ. Это делается у нотариуса. Без этого - сделка может быть отменена в суде.
4. Оцените квартиру. Банк назначит свою оценочную компанию. Она оценит не только вашу долю, а всю квартиру. Если оценка ниже, чем вы просите - банк снизит сумму кредита.
5. Оформите согласие всех собственников на залог. Все, кто имеет долю - даже те, кто не участвует в сделке - должны подписать согласие на то, что их часть квартиры попадает под залог. Это не просто бумага. Это обязательное условие.
6. Заключите договор купли-продажи у нотариуса. Договор на долю обязательно оформляется у нотариуса. Без этого Росреестр не зарегистрирует сделку.
7. Зарегистрируйте сделку в Росреестре. Подайте документы через МФЦ или онлайн. Получите выписку из ЕГРН - она подтверждает, что вы стали собственником доли.
8. Получите кредит. После регистрации банк переводит деньги продавцу. Вы начинаете платить по графику.

Весь процесс занимает от 15 до 30 дней. Если все документы в порядке - 15. Если есть задержки с согласиями или оценкой - до месяца. Сравните это с обычной ипотекой, где все делают за 7-10 дней.

Почему так много проблем

Основная причина - закон. Жилищный кодекс и Гражданский кодекс РФ защищают права всех собственников. Если вы купили долю, а другие не хотят с вами жить - они могут требовать выдела доли в натуре. То есть, вы должны дать им отдельную комнату. Если это невозможно - суд может приказать продать квартиру и разделить деньги. Банк знает это. Поэтому он требует залог всей квартиры - чтобы не остаться без денег, если вы не сможете платить.

Другая проблема - оценка. Банк не может просто взять и сказать: «1/3 квартиры стоит 1,5 миллиона». Он должен оценить всю квартиру, а потом посчитать долю. Но если квартира старая, с перепланировкой, без лифта - оценка может быть вдвое ниже, чем вы думаете. И тогда банк даст кредит только на 800 тысяч, а не на 1,5 миллиона.

Сколько стоит ипотека на долю

Процентные ставки выше, чем по обычной ипотеке. В 2025 году они варьируются от 13,5% до 16% годовых. Стандартная ипотека - 12-14%. Разница - 0,5-2,5%. Почему? Потому что банк считает, что риск выше. Если вы не платите - продать долю сложнее. А значит, банк может потерять деньги.

Первоначальный взнос - от 15%. Но если вы покупаете долю у родственника, банк может снизить его до 10%. Это единственный льготный случай. В остальных случаях - 15% минимум. Даже если вы берете 1/10 квартиры.

Сумма кредита - обычно не больше 70% от оценочной стоимости квартиры. То есть, если квартира оценена в 5 миллионов, банк даст максимум 3,5 миллиона - даже если вы хотите купить 1/2, которая стоит 2,5 миллиона. Банк не дает кредит больше, чем 70% от общей стоимости, чтобы защитить себя.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Можно купить жилье с меньшими вложениями
• Возможность выкупить долю у родственника по выгодной цене
• Если вы покупаете последнюю долю - вы становитесь полным собственником

Минусы:

• Высокие ставки - на 0,5-2,5% выше
• Сложный и долгий процесс - до месяца
• Нужно согласие всех собственников
• Риск, что другие собственники начнут спорить
• Сложно продать долю, если захотите выйти из сделки

Если вы покупаете 1/2 квартиры у брата, и вы оба будете жить там - шансы на успех высоки. Если вы покупаете 1/4 у незнакомца, который живет в другом городе - это как играть в рулетку. Банк знает это. Поэтому и требует больше документов, больше согласий, больше времени.

Что говорят эксперты

Аналитик Михаил Мамута из Агентства Дом.РФ говорит: «Шансы на одобрение ипотеки на долю - 65%, если собственников двое. При трех и больше - только 32%». Почему? Потому что чем больше людей, тем выше шанс, что кто-то откажется подписать согласие, или начнет спорить потом.

Юрист Елена Соколова предупреждает: «Если вы не уведомили других собственников о продаже доли - сделку могут признать недействительной. Даже если вы уже заплатили и получили кредит». Это не теория. В 2022 году Верховный Суд РФ отменил сделку, потому что покупатель не отправил уведомление по почте с уведомлением о вручении. Просто отправил смс - и все.

Пользователи на форумах пишут: «На одобрение ушло 28 дней», «Бабушка жила в Краснодаре, пришлось ехать за согласием», «Оценщик сказал, что квартира стоит на 800 тысяч меньше, чем я думал». Это реальные истории. И они не редкость.

Когда ипотека на долю - хороший выбор

Этот вариант подходит, если:

• Вы хотите выкупить последнюю долю у родственника
• Вы живете в квартире уже давно, но не являетесь собственником
• У вас есть деньги только на часть квартиры, но вы не хотите снимать
• Вы планируете в ближайшие 2-3 года выкупить остальные доли

Если вы просто хотите «вложить деньги» в недвижимость - не берите ипотеку на долю. Лучше сэкономьте и купите целую квартиру. Или подождите. Потому что с ипотекой на долю вы рискуете не просто потерять деньги - вы рискуете остаться без жилья, но с долгом.

Что будет в 2025-2026 годах

Минстрой РФ планирует упростить сделки с долями. К концу 2025 года могут ввести электронное согласие собственников и ускоренную регистрацию. Это сократит сроки с 30 дней до 15. Но законодательство о долевой собственности останется прежним. Право преимущественной покупки - не отменят. Обременение на всю квартиру - тоже не уберут. Банки не станут легче давать кредиты. Просто станет немного проще собрать документы.

Если вы решите брать ипотеку на долю - делайте это осознанно. Проверьте все согласия. Убедитесь, что оценка реальная. Не экономьте на нотариусе. И не верьте обещаниям «быстро и без проблем». Это не так. Но если вы сделаете всё правильно - получите жилье, которое иначе было бы недоступно.