В 2025 году взять ипотеку стало сложнее. Средняя ставка на рынке - 23,05%. Но есть исключения. Государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан - и делает это не просто так. Ставки в 2%, 3%, 6% - это не маркетинг. Это реальные условия, на которые можно рассчитывать, если вы попадаете под правила. В этой статье - честное сравнение всех действующих программ господдержки в 2025 году: кто может получить, на сколько снизится платеж, какие подвохи есть и что изменилось в этом году.
Семейная ипотека: самая популярная и доступная
Если у вас есть ребенок - даже один - вы, скорее всего, подходите под семейную ипотеку. Эта программа работает до 31 декабря 2030 года. Ставка - 6% годовых. Это почти в четыре раза ниже, чем средний рынок.
Кто может воспользоваться:
- Семьи с ребенком до 6 лет на момент выдачи кредита
- Семьи с ребенком-инвалидом
- Семьи с двумя и более детьми, если младшему от 7 до 17 лет
Максимальная сумма кредита - 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. В остальных регионах - 6 млн рублей. Но есть нюанс: если вы используете комбо-ипотеку (часть по льготе, часть по рыночной ставке), можно взять до 18 млн рублей. Только на сумму свыше 9 млн проценты будут выше.
В 2025 году ввели важное изменение: теперь можно покупать вторичное жилье. Но только если дом построен не раньше 2005 года. Исключение - Подмосковье и Ленинградская область: там ограничений нет. Это значит, что в регионах с низкой новостройкой (например, в Мурманске или Кургане) вы можете купить квартиру в доме 2010 года, а не ждать новостройки, которая может не построиться годами.
Срок кредита - до 30 лет. Первый взнос - от 15%. Документы: свидетельства о рождении детей, паспорта, справка о доходах. Оформление через Госуслуги занимает 5-7 дней. На Banki.ru программа имеет рейтинг 4,2 из 5 по 1247 отзывам. Люди пишут: «Одобрение пришло за 5 дней, главное - не забыть копию свидетельства о рождении младшего».
IT-ипотека: для тех, кто пишет код
Если вы работаете в ИТ-компании, аккредитованной Минцифры, у вас есть шанс получить ставку 6% - без детей, без семьи, просто за то, что вы разработчик, аналитик или DevOps.
Максимальная сумма - 9 млн рублей. В Москве и Санкт-Петербурге - тоже 9 млн. Никаких региональных ограничений. Если нужно больше - можно взять комбо-ипотеку: до 18 млн, но на сумму свыше 9 млн ставка будет рыночной.
Первоначальный взнос - от 20,1%. Это выше, чем у семейной ипотеки, но ниже, чем у многих других программ. Срок - до 30 лет. Требуется подтверждение работы: справка с места работы, трудовой договор, документы от компании, подтверждающие ее аккредитацию.
Программа работает с 2022 года и стала одной из самых востребованных. На Banki.ru она имеет рейтинг 4,5 из 5 по 328 отзывам. Люди пишут: «Сначала думал, что это ловушка. Но все реально - подали документы, через неделю одобрили. Ставка 6% - это как выиграть в лотерею».
В 2026 году планируют расширить список профессий: возможно, включат инженеров, логистов и специалистов по цифровой трансформации. Но пока - только аккредитованные ИТ-компании.
Дальневосточная и арктическая ипотека: 2% - но не для всех
Это самая выгодная программа - 2% годовых. Но и самая узкая по категориям.
Кто может:
- Молодые семьи до 36 лет
- Переселенцы на Дальний Восток и в Арктику
- Участники СВО и их семьи
- Педагоги, медики, работники культуры, работающие в регионах ДФО и Арктики
Максимальная сумма - 9 млн рублей, если покупаете квартиру площадью больше 60 м² (для новостроек - 64 м²). Если меньше - максимум 6 млн рублей. Первый взнос - 10%. Срок - до 30 лет.
С 1 апреля 2025 года программа больше не работает для вторичного жилья. Только новостройки. Это серьезное ограничение: в некоторых городах Дальнего Востока (например, в Магадане или Хабаровске) новостроек мало, и покупка по этой программе стала сложнее.
Оформление - через банки-партнеры. Но не все банки участвуют. Сбор справок занимает до 3 недель. Многие жалуются: «Потратил месяц на подтверждение, что я учитель в Чукотке, а обещали 10 дней». В 2025 году программа дала 22% всех льготных кредитов - второе место после семейной.
Сельская ипотека: 0,1% - но только в деревне
Если вы хотите переехать в село, государство готово платить почти все. Ставка - от 0,1% до 3%. Да, вы не ослышались. Некоторые банки предлагают 0,1% - это почти бесплатно.
Максимальная сумма - 6 млн рублей. Срок - до 25 лет. Первый взнос - от 10%. Но есть уникальная особенность: муж и жена могут взять два кредита на одну квартиру. То есть, если оба подходят под программу, вы можете получить до 12 млн рублей на одну недвижимость.
Условия:
- Недвижимость - только в сельской местности
- Покупка - только новостройки или строящиеся дома
- Земля - должна быть в собственности или в аренде на 49 лет
В 2026 году планируют расширить список: добавят молодых ученых, работников культуры и агротехников. Но пока - только жилье в сельской местности. Если вы живете в поселке городского типа - вы не подпадаете. Нужен именно сельский адрес.
Программа не самая популярная - только 5% всех льготных кредитов. Но для тех, кто подходит - это лучший шанс на жилье без долгов.
Ипотека для новых регионов: 2% - но только до 6 млн
Эта программа действует в 12 регионах, где государство хочет стимулировать строительство. Среди них - Калининградская, Тамбовская, Оренбургская области, а также Бурятия и Хакасия.
Ставка - до 2%. Максимальная сумма - 6 млн рублей. Первый взнос - 10%. Срок - до 30 лет. Только новостройки. Вторичка не подходит.
Условия проще, чем у дальневосточной ипотеки: не нужно подтверждать профессию или возраст. Достаточно быть гражданином РФ и купить квартиру в одном из этих регионов. Но ограничение по сумме - главный минус. В Калининграде или Тамбове 6 млн - это мало. Придется доплачивать или брать комбо-ипотеку.
Что изменилось в 2025 году
- Отменена общедоступная программа господдержки - теперь только узкие категории
- Семейная ипотека получила доступ к вторичному жилью (дома после 2005 года)
- Дальневосточная ипотека больше не работает для вторички
- Максимальные суммы не увеличились - 6-9 млн рублей остаются пределом
- Государство тратит 280 млрд рублей в год на компенсации - больше, чем в 2024
- Доля льготной ипотеки в общем объеме упала с 45% до 32%
В 2025 году стало сложнее получить льготу. Но те, кто попадает под условия, получают лучшие условия за последние 10 лет. Программы не отменяют - они становятся точечными. Как хирургический скальпель, а не молот.
Как выбрать свою программу
Если вы - родитель с ребенком - идите в семейную ипотеку. Это самая простая и быстрая. Даже если вы живете в маленьком городе, 6 млн рублей хватит на хорошую квартиру.
Если вы ИТ-специалист - берите IT-ипотеку. 9 млн рублей - это почти как получить субсидию на жилье. И не нужно ждать ребенка.
Если вы живете на Дальнем Востоке и работаете медиком или учителем - дальневосточная ипотека. 2% - это не скидка, это подарок.
Если вы хотите уехать в деревню - сельская ипотека. Даже если вы не бедны, 0,1% - это возможность не платить проценты годами.
Если вы живете в одном из 12 новых регионов - ипотека для новых регионов. Просто купите новостройку, и ставка будет 2%.
Чего не стоит делать
- Не ждите, что вам дадут 15 млн рублей - максимальные суммы не растут
- Не берите ипотеку на вторичку, если вы не попадаете под семейную программу - остальные не принимают
- Не игнорируйте Госуслуги - через них документы обрабатывают на 30% быстрее
- Не подписывайте договор, пока не проверите, входит ли банк в список участников программы - не все банки работают со всеми льготами
- Не думайте, что 6% - это конец. В 2026 году ставки могут вырасти, если ЦБ не снизит ключевую ставку
Самый большой подвох - это ожидания. Люди думают: «Господдержка - это бесплатно». Нет. Это льгота. Вы платите, но платите меньше. И только если вы - именно тот, кого государство хочет поддержать.
Можно ли взять ипотеку с господдержкой, если у меня нет детей?
Да, если вы ИТ-специалист, работаете в аккредитованной компании и подпадаете под условия IT-ипотеки. Также можно воспользоваться дальневосточной, сельской или ипотекой для новых регионов - в этих программах наличие детей не требуется.
Какой срок рассмотрения заявки на льготную ипотеку?
В среднем от 5 до 14 дней. Через Госуслуги - быстрее: 5-7 дней. Если подаете через банк без электронной подачи - может занять до 3 недель, особенно если нужно подтверждать статус (например, для дальневосточной ипотеки).
Можно ли рефинансировать существующую ипотеку по льготной программе?
Нет. Все льготные программы в 2025 году работают только на покупку нового жилья. Рефинансирование не поддерживается. Если у вас уже есть ипотека под 20%, вы не можете перевести ее на 6% - только новая сделка.
Почему в некоторых банках ставка 9%, а в других - 6%?
Ставка 9% - это базовая рыночная ставка без господдержки. Льготная ставка 6% действует только в рамках официальных программ и только при условии, что банк участвует в них. Не все банки работают со всеми льготами. Проверяйте список участников на сайте Минстроя или в банке.
Что будет, если я куплю квартиру по льготной ипотеке, а потом уволюсь из ИТ-компании?
Ничего. Условия проверяются только на момент оформления кредита. После выдачи кредита вы можете сменить работу, переехать, уволиться - ставка не изменится. Государство не требует подтверждения статуса каждый год.
Можно ли купить дом в деревне по сельской ипотеке, если он не новостройка?
Нет. Только новостройки или строящиеся дома. Сельская ипотека не работает для старых домов, даже если они в хорошем состоянии. Это ограничение связано с тем, что программа направлена на стимулирование строительства в селах.
Какие документы нужны для IT-ипотеки?
Паспорт, СНИЛС, трудовой договор, справка с работы (с указанием должности), подтверждение аккредитации компании Минцифры (ее должен предоставить работодатель), выписка из банка о доходах. Если компания не в списке - не получится. Проверяйте список на сайте Минцифры.
Можно ли взять ипотеку с господдержкой, если я уже владею квартирой?
Да, можно. Условие - не иметь в собственности другого жилья, которое вы использовали как основное. Если вы продали старую квартиру и покупаете новую - это нормально. Главное - не иметь в собственности другого жилья на момент оформления кредита.
Льготная ипотека в 2025 году - это не сказка. Это инструмент. Он работает, если вы знаете, как им пользоваться. Не ждите, что вам дадут все. Но если вы попадаете под одну из программ - не упустите шанс. Это может изменить вашу жизнь.