Когда речь заходит о ипотеке на долю, кредит на часть жилья, где вы не являетесь полноправным владельцем всей квартиры. Также известно как ипотека на долю в квартире, это один из самых сложных и непонятных вариантов покупки жилья в России. Большинство людей думают, что если вы покупаете 1/2, 1/3 или даже 1/4 квартиры, банк просто даст вам кредит — как на всю квартиру. Но на практике всё гораздо сложнее.
Банки относятся к долевой собственности, форме владения, при которой несколько человек имеют права на разные части одного объекта недвижимости с опаской. Почему? Потому что если вы не сможете платить по кредиту, банк не сможет просто забрать и продать вашу долю — никто не захочет покупать 1/4 квартиры с непонятными соседями, неподтвержденными правами и возможными спорами. Даже если вы купили долю у родственника, банк может отказать, потому что не видит чёткой рыночной стоимости этого объекта. В 2025 году только 12% банков официально работают с ипотекой на долю, и даже среди них условия жёсткие: высокий первоначальный взнос — от 40%, ставки выше на 1–3% и обязательное согласие всех собственников квартиры.
Ещё один важный момент — право преимущественной покупки, законное право других собственников купить вашу долю перед тем, как вы сможете продать её третьему лицу. Если вы решите продать долю, чтобы погасить кредит, другие владельцы квартиры могут просто выкупить её за меньшую сумму — и банк останется без залога. Именно поэтому многие банки требуют, чтобы вы купили долю у родственника только в случае, если остальные собственники уже отказались от своего права в письменной форме. Без этого документа — отказ.
Если вы всё же решились, важно понимать: ипотека на долю — это не способ сэкономить, а скорее вынужденная мера. Вы получаете не квартиру, а часть её, с ограничениями на перепродажу, ремонты и даже проживание. Даже если вы живёте в этой доле, соседи могут запретить вам вносить изменения — например, перегородить комнату. И если вы захотите выйти из этой ситуации, продать свою долю будет почти невозможно без скидки в 30–50%. Всё это делает ипотеку на долю рискованным выбором — даже если ставка кажется привлекательной.
В подборке ниже вы найдёте реальные истории, инструкции и проверенные советы — от того, как правильно оформить сделку, чтобы банк не отказал, до того, как избежать ловушек с соседями и непродаваемой недвижимостью. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.
