Когда речь идёт о ипотеке на долю, кредите на часть жилья, а не на всю квартиру или дом. Также известный как ипотека на долевую собственность, это сложный, но реальный способ купить жильё, если у вас нет денег на полную квартиру. Но банки не любят такие сделки — и не зря. Доля — это не отдельная комната, а право на часть всего: коридора, кухни, ванной. И если вы захотите продать её через пять лет, найдётся ли покупатель? Многие банки просто отказывают, а те, кто даёт кредит, ставят жёсткие условия.
Чтобы получить ипотеку на долю, кредит на часть квартиры, где есть другие собственники, нужно, чтобы доля была выделена в натуре — то есть у вас есть отдельный вход, отдельная комната, и другие собственники не могут вам мешать. Но даже это не гарантия. Банки смотрят на долю в квартире, часть жилья, которая не может быть легко продана или заложена: если она меньше 1/3, если в квартире больше трёх собственников, если есть несовершеннолетние — шансы падают в разы. Даже если банк согласился, ставка будет выше, срок короче, а первоначальный взнос — от 30%. И это только начало. Вам нужно согласие всех остальных собственников на залог их доли, а это не просто подпись — это разговоры, уговоры, иногда конфликты. И даже если вы всё оформите, банк может отказаться регистрировать ипотеку, если увидит, что доля — это не жилое помещение, а просто бумажное право.
Если вы всё же решили идти этим путём, проверьте три вещи: во-первых, есть ли в квартире техническая возможность выделить долю в натуре — посмотрите план БТИ. Во-вторых, убедитесь, что все собственники согласны — и это не просто слово, а нотариально заверенное согласие. В-третьих, найдите банк, который реально работает с такими сделками — не Сбер, не ВТБ, а мелкие региональные банки, которые ищут клиентов и готовы рисковать. Но даже тогда вы рискуете: если вы не сможете платить, банк заберёт долю, а продать её будет почти невозможно. Всё это — не теория. В 2024 году 68% сделок по ипотеке на долю в регионах завершились с проблемами: либо покупатель не смог продать, либо банк забрал жильё, а покупатель остался без денег и без квартиры. Но если вы разобрались во всех рисках, подготовили документы и знаете, куда обращаться, то получить кредит на долю — возможно. Ниже — реальные примеры, условия банков, ошибки, которые делают люди, и как их избежать.
