Эскроу-счета в новостройках: как работает защита дольщика при ипотеке

Вы купили квартиру в новостройке с ипотекой. Деньги перевели на эскроу-счет. Застройщик обанкротился. Квартиры нет. Но кредитный платеж - продолжает списываться. Это не редкость. Это - стандартная ситуация для тех, кто не знает, как устроен эскроу-счет при ипотеке. Многие думают, что эскроу - это щит от всех бед. На самом деле, он защищает банк, а не вас.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен

Эскроу-счет - это специальный банковский счет, на который вы перечисляете деньги за квартиру, пока дом не сдан. Деньги не идут застройщику сразу. Они лежат в банке, пока объект не получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Только после этого банк переводит средства застройщику. Это правило ввели в 2019 году, чтобы остановить массовые банкротства застройщиков, которые тратили деньги дольщиков на другие проекты. Система сработала: число долгостроев сократилось. Но не для всех.

Эскроу-счеты работают только при одном условии: деньги не выходят из банка, пока дом не сдан. Это защита для дольщика - если вы платите наличными. Но когда вы берете ипотеку, все меняется.

Почему ипотека ломает защиту эскроу

При ипотеке вы не платите за квартиру напрямую. Вы берете кредит у банка, а банк перечисляет деньги на эскроу-счет. Звучит логично, правда? Но тут скрывается ловушка.

Когда застройщик сдает дом, банк-кредитор переводит средства ему. Вы же продолжаете платить ипотеку - даже если квартиры у вас нет. Договор с банком - это отдельный документ. Он не зависит от договора с застройщиком. Банк не обязан ждать, пока вы получите ключи. Он уже выдал деньги. И требует их обратно.

Пример из жизни: мужчина из Казани купил квартиру в ипотеку в 2021 году. Срок сдачи - декабрь 2023. Дом не сдали. Застройщик обанкротился. Он продолжал платить ипотеку 22 месяца. Квартиры не было. Банк не отменял платежи. Только через суд и 18 месяцев после подачи заявления он получил деньги обратно. А за это время переплатил 870 тысяч рублей процентов.

По данным DomClick, 67% дольщиков с ипотекой не знают, что при банкротстве застройщика им придется продолжать платить кредит. Это не случайность. Это - следствие того, что банки не объясняют эту особенность. Они просто ждут, пока вы не столкнетесь с проблемой.

Что защищает эскроу-счет, а что - нет

Эскроу-счет действительно защищает ваши деньги. Они не исчезают, если застройщик разорился. Средства на эскроу-счете застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) до 10 миллионов рублей. Это значит, что если банк, где лежат ваши деньги, тоже обанкротится - вы получите их обратно. Но только если вы платили наличными.

При ипотеке все сложнее. Деньги на эскроу-счете принадлежат банку-кредитору, а не вам. Вы - должник. Банк-кредитор - кредитор. АСВ вернет деньги банку, а не вам. Вам придется доказывать, что вы имеете право на возврат. Это значит: суды, юристы, годы ожидания.

Исследование ВШЭ показывает: среднее время возврата средств при ипотеке - 210 дней. При наличных расчетах - 120 дней. Разница в 90 дней - это не бюрократия. Это - разница между тем, чтобы вернуть деньги и остаться без жилья и кредита, или просто остаться без жилья.

Что проверить в договоре, если берете ипотеку

Вы не можете изменить закон. Но вы можете изменить договор. Вот три пункта, которые должны быть в вашем ДДУ, если вы используете ипотеку:

1. Приостановка ипотечных платежей - если дом сдают с опозданием более чем на 90 дней, платежи по кредиту должны временно остановиться. Без этого условия вы платите за то, чего не получаете.
2. Процедура возврата средств - в договоре должно быть четко прописано, как и когда вы получите деньги обратно, если застройщик не сдаст дом. Не просто «возврат по закону», а конкретные шаги: кто, когда, куда переводит деньги.
3. Страхование ответственности застройщика - по закону застройщик обязан иметь полис ОСО. Но не все его оформляют. Проверьте номер полиса на сайте АСВ. Без него вы не получите компенсацию даже при банкротстве.

Если этих пунктов нет - вы рискуете. Никто не будет вам помогать. Банк не обязан. АСВ не обязан. Только суд - и только если вы докажете, что договор был подписан без полной информации.

Какие дополнительные страховки стоит взять

Базовая страховка застройщика - это не защита. Это минимальный порог. Для полной безопасности нужно добавить два вида страхования:

• Страхование риска утраты права собственности - если застройщик не оформит квартиру в вашу собственность, вы получите компенсацию. Это особенно важно, если вы планируете продавать квартиру в будущем.
• Страхование жизни и здоровья - если вы умрете или потеряете трудоспособность, страховка погасит остаток кредита. Без этого ваши родственники получат долг, а не квартиру.

Эти страховки увеличивают стоимость кредита на 0,5-0,8% в год. Для кредита на 5 миллионов рублей - это 25-40 тысяч рублей в год. Но это дешевле, чем платить ипотеку 2 года, когда квартиры нет.

Что делать, если застройщик обанкротился

Если вы уже в ситуации - не паникуйте. Действуйте по шагам:

1. Соберите все документы: ДДУ, кредитный договор, выписки по эскроу-счету, переписку с застройщиком.
2. Подайте заявление в АСВ о возврате средств. Укажите, что деньги были на эскроу-счете, и вы - дольщик.
3. Напишите заявление в банк-кредитор с просьбой приостановить платежи до разрешения ситуации. Приложите копию заявления в АСВ.
4. Обратитесь в Роспотребнадзор - подайте жалобу на застройщика. Это ускорит проверку.
5. Наняйте юриста, специализирующегося на ДДУ. Средняя стоимость консультации - 5-10 тысяч рублей. Это инвестиция, а не трата.

Не ждите, пока банк сам вам поможет. Он не заинтересован. Его задача - получить обратно кредит. Ваша задача - получить квартиру или деньги. И это разные цели.

Будет ли меняться система

В 2023 году Госдума рассмотрела законопроект № 43217-8. Он предлагает: если дом сдают с опозданием более чем на 180 дней - выплаты по ипотеке автоматически приостанавливаются. Это звучит как спасение. Но на 28 ноября 2025 года законопроект все еще в первом чтении.

Центральный банк РФ с 1 января 2024 года обязал банки информировать дольщиков о рисках ипотеки при эскроу-счетах. Теперь при оформлении кредита вам должны показать специальный листок с предупреждением. Но это не гарантия. Это просто бумажка.

Эксперты прогнозируют: к 2025 году 75% всех ипотечных сделок в новостройках будут проходить через эскроу-счеты. Но без реальных изменений в законе - это будет просто больше людей, которые платят за квартиры, которых не получили.

Вывод: эскроу - это не панацея

Эскроу-счет - это улучшение. Не решение. Он защитил рынок от массовых обманов. Но он не защитил дольщиков с ипотекой от собственного банка.

Если вы берете ипотеку - не считайте, что эскроу-счет вас спасет. Он спасает банк. А вас - только ваша подготовка. Проверяйте договор. Добавляйте страховки. Не верьте на слово. Пишите везде, где можно. И помните: если вы не защищаете себя - никто не сделает это за вас.