Вы купили квартиру в ипотеку и теперь думаете: как вернуть 13% от потраченных денег? Это не миф. Это закон. В 2025 году каждый россиянин, который платит подоходный налог, может получить назад до 650 000 рублей - часть денег, потраченных на покупку жилья и уплату процентов по кредиту. Но только если знаешь, как это сделать правильно.
Что именно можно вернуть?
Всё просто: государство возвращает вам 13% от двух сумм - стоимости квартиры и переплаты по ипотеке. Но есть лимиты. За саму недвижимость можно вернуть максимум 260 000 рублей. Это 13% от 2 миллионов рублей - максимальная сумма, на которую распространяется вычет. Даже если вы купили квартиру за 8 миллионов, вы всё равно получите только 260 000 рублей.
За проценты по ипотеке можно вернуть до 390 000 рублей - это 13% от 3 миллионов рублей. Это лимит действует для договоров, заключённых после 1 января 2014 года. Если вы взяли ипотеку раньше - вы можете вернуть 13% от всех уплаченных процентов, без ограничения. Но только если не использовали этот вычет раньше.
Итого: 260 000 + 390 000 = 650 000 рублей - это максимальный возврат, который может получить один человек. Если вы купили жильё с супругом, каждый из вас может получить полный лимит - то есть вместе вы можете вернуть до 1,3 миллиона рублей.
Кто имеет право на вычет?
Не каждый, кто купил квартиру, получит деньги. Нужно соответствовать трём условиям:
- Вы - налоговый резидент РФ (проживаете в России более 183 дней в году).
- Вы платите НДФЛ по ставке 13% (работаете по трудовому договору, получаете зарплату «в конверте» - не подходит).
- У вас есть зарегистрированное право собственности на жильё (выписаны в ЕГРН).
Не получат вычет:
- Самозанятые - они платят другой налог, не НДФЛ.
- Покупатели у близких родственников - мамы, папы, брата, сестры.
- Участники военной ипотеки, если жильё оплачено только за счёт государства.
- Те, кто уже использовал полный вычет на другом объекте (даже если не дотянул до лимита).
Важно: вычет даётся только на жилые помещения - квартиры, дома, комнаты. На гаражи, дачи, коммерческую недвижимость - нет.
Какие документы нужны?
Собирать документы - самая утомительная часть. Но если сделать это правильно, процесс пойдёт быстрее. Вот что нужно:
- Договор купли-продажи (или ДДУ, если строительство).
- Акт приёма-передачи.
- Справка из банка об уплаченных процентах по ипотеке - обязательно за весь период, с указанием суммы и дат.
- Выписка из ЕГРН о праве собственности.
- Декларация 3-НДФЛ - заполняется в личном кабинете на сайте ФНС.
- Справка 2-НДФЛ от работодателя за год, за который вы хотите вернуть налог.
- Паспорт и СНИЛС.
Если вы покупали квартиру с ипотекой, а потом досрочно погасили кредит - вы всё равно можете получить вычет по процентам, даже если уже не платите по кредиту. Главное - чтобы проценты были реально уплачены.
Как подавать заявление: через налоговую или через работодателя?
Есть два способа. Первый - через налоговую. Вы подаёте все документы в конце года, ждёте 3 месяца, и вам перечисляют всю сумму разом. В 2024 году средний срок - 78 дней. В 2025 году, благодаря автоматизации, он сократился до 65 дней.
Второй способ - через работодателя. Вы сначала подаёте заявление в налоговую, получаете уведомление о праве на вычет, передаёте его работодателю, и с этого момента вам перестают удерживать 13% с зарплаты. То есть, если вы получаете 50 000 рублей, теперь вы будете получать полные 50 000 - до тех пор, пока не исчерпаете лимит.
Этот способ удобен, если вы хотите получать деньги постепенно, а не ждать целый год. Но он работает только с одним работодателем. Если вы сменили работу - нужно заново подавать уведомление.
Ограничения и ловушки
Самая частая ошибка - думать, что можно вернуть деньги за любые годы. Нет. Вы можете подать документы только за три последних года. Купили квартиру в 2022 году, но не подавали документы? В 2025 году вы можете вернуть налог за 2022, 2023 и 2024 годы - но только если у вас были доходы в эти годы.
Если вы не работали в 2022 году, а начали в 2024 - вы не сможете вернуть налог за 2022 год. Нет дохода - нет налога - нет возврата.
Ещё одна ловушка: вычет по процентам - одноразовый. Если вы использовали 2 миллиона из 3 миллионов по процентам, остаток не переносится на следующую квартиру. Он сгорает. А вот вычет за саму квартиру - можно использовать повторно, если не исчерпали лимит.
Нововведения 2025 года
В 2025 году появилась важная упрощёнка: теперь вы можете получить вычет автоматически через личный кабинет на сайте ФНС. Если у вас есть все документы в электронном виде - система сама сопоставит ваши данные с банками, работодателями и Росреестром. Вам останется только подтвердить заявление.
Для семей с детьми - новая льгота. Если ребёнок родился после 1 января 2025 года, вы можете увеличить лимит вычета на 1 миллион рублей за каждого ребёнка. То есть, если у вас двое детей, вы можете вернуть 13% от 4 миллионов рублей за квартиру - это 520 000 рублей вместо 260 000.
Но эксперты предупреждают: эти меры не справляются с ростом цен. В Москве и Санкт-Петербурге средняя переплата по ипотеке уже превышает 5 миллионов рублей. Лимит в 3 миллиона - это половина реальной суммы. Многие просто не могут получить полный вычет.
Что делать, если банк не даёт справку?
Бывает: вы просите у банка справку об уплаченных процентах, а вам говорят - «мы не выдаём такие документы». Это незаконно. Банк обязан предоставить справку в течение 5 рабочих дней. Если отказывается - пишите жалобу в ЦБ РФ. Если и это не помогает - обращайтесь в суд. Суды в 9 из 10 случаев встают на сторону налогоплательщика.
Не ждите, пока банк «вдруг» захочет вам помочь. Запросите справку сразу после погашения кредита - даже если вы ещё не подаёте документы в налоговую. Храните её. Она понадобится.
Сколько реально получают люди?
По данным опроса «Согаз» в январе 2025 года, 68% тех, кто получил вычет, считают процесс сложным, но оправданным. 22% жалуются на бюрократию. 10% вообще не смогли получить деньги - из-за неправильных документов или незнания правил.
Средняя сумма возврата - 210 000 рублей. Это меньше максимального лимита, потому что большинство людей не доходят до предела. Они либо не платят достаточно налогов, либо не знают, что можно вернуть и проценты, либо не собрали все бумаги.
Один из пользователей на форуме Dom.RF написал: «Подал в январе 2025 года - получил 260 000 рублей за 2 месяца. Главное - правильно заполнить 3-НДФЛ. Один опечатка - и всё идёт на перепроверку».
Что дальше?
В 2027 году планируют поднять лимит по процентам до 5 миллионов рублей. Но пока это только план. В 2025 году бюджет России остаётся под давлением - дефицит 4,7% ВВП. Увеличение льгот - не приоритет.
Если вы купили жильё в 2025 году - действуйте сейчас. Не ждите «лучшего момента». Вы можете подать документы только за три года назад. Если не сделаете это в 2026 году - потеряете право на возврат за 2023 год. Никто не напомнит. Никто не позвонит. Только вы можете это сделать.
Соберите документы. Заполните декларацию. Подайте заявление. Даже если вы получите только 100 000 рублей - это как дополнительная зарплата. И это ваши деньги. Не отдавайте их государству без борьбы.
Можно ли получить налоговый вычет, если жильё куплено у родственника?
Нет, нельзя. Налоговый кодекс прямо запрещает получать вычет при покупке жилья у близких родственников - супруга, родителей, детей, братьев, сестёр, дедушек, бабушек. Это правило работает даже если сделка оформлена официально и все деньги перечислены через банк. Цель - предотвратить фиктивные сделки. Если вы купили квартиру у мамы, вычет не дадут.
Можно ли вернуть налог за несколько квартир?
Да, но с ограничениями. Вычет на покупку жилья можно использовать многократно - пока не исчерпаете лимит в 2 миллиона рублей. Например, если вы купили первую квартиру за 1,2 миллиона, вы получили 156 000 рублей. Остаток 800 000 рублей можно использовать при покупке второй квартиры. Но вычет по процентам - только один раз. Он не переносится. Если вы уже получили 390 000 рублей за проценты по первой ипотеке - на вторую квартиру проценты не вернут.
Что делать, если я не работал в год покупки квартиры?
Вы можете подать документы позже - когда начнёте работать и платить НДФЛ. Налоговый вычет не привязан к году покупки, а к году, за который вы платили налог. Например, купили квартиру в 2022 году, но начали работать только в 2024 году - вы можете подать декларацию за 2024, 2023 и 2022 годы, если в эти годы у вас были доходы. Главное - не пропустить трёхлетний срок подачи.
Можно ли получить вычет, если жильё куплено за материнский капитал?
Да, можно. Материнский капитал - это государственная помощь, а не ваш личный доход. Вы можете использовать его как первоначальный взнос, а потом подать документы на налоговый вычет за свою часть денег - те, которые вы заплатили из собственных средств (зарплаты, сбережений, кредит). Но вычет не дадут на сумму материнского капитала - только на ту часть, которую вы оплатили сами.
Как быстро приходят деньги после подачи заявления?
После подачи документов налоговая проверяет их до 3 месяцев. После этого деньги переводят на ваш счёт в течение 30 дней. В 2025 году средний срок - 65 дней. Если вы подаёте через работодателя - деньги приходят в виде увеличенной зарплаты, начиная с месяца, когда работодатель получил уведомление от ФНС. Обычно это занимает 2-4 недели после подачи заявления в налоговую.
Можно ли вернуть налог за ипотеку, если я уже использовал вычет до 2014 года?
Да, можно. Правила изменились в 2014 году, но не отменили старые права. Если вы получили вычет за квартиру до 2014 года, но не использовали его полностью - вы можете использовать остаток на новую покупку. Однако вычет по процентам - новый, и он даётся только один раз. Если вы раньше получали вычет по процентам - на новую ипотеку он не дастся. Если не получали - можете получить теперь, даже если использовали основной вычет раньше.
Нужно ли платить налог, если я получил вычет?
Нет, вычет - это не доход, а возврат уже уплаченного налога. Вы не платите налог на сумму, которую получили. Это не подарок - это ваши деньги, которые государство удержало с вашей зарплаты, а теперь возвращает. Даже если вы получили 650 000 рублей - это не облагается НДФЛ. Никаких дополнительных налогов не возникает.