Покупка квартиры в ипотеку - это не просто выбор места для жизни. Это сложная сделка, где одна ошибка может стоить вам десятков тысяч рублей, месяцев ожидания или даже всего жилья. Банки не просто дают деньги - они тщательно проверяют, что вы покупаете. И если что-то не так - сделка срывается. По данным ЦБ РФ, почти 70% ипотечных заявок отклоняют именно на этапе проверки недвижимости. Не потому что вы плохой заемщик, а потому что квартира не прошла проверку.
1. Свежая выписка из ЕГРН (не старше 3 дней)
Это первый и самый важный документ. Без него ни один банк не начнет рассмотрение заявки. Выписка из ЕГРН - это официальный документ, где написано, кто именно является собственником, какие есть обременения, какая кадастровая площадь и стоимость. Запрашивайте ее только через Росреестр или МФЦ. Сайты с бесплатными выписками часто показывают устаревшие данные. Важно: кадастровая стоимость в выписке не должна отличаться от рыночной больше чем на 15%. Сбербанк и ВТБ сразу откажут, если разница больше. Сверьте ФИО собственника в выписке с паспортом продавца. Если имена не совпадают - это красный флаг.
2. Нет обременений - иначе отказ
В разделе VIII выписки ЕГРН должны быть пустые строки. Никаких записей об ипотеке, аресте, залоге, сервитуте. 34% отказов банки получают именно из-за того, что у продавца еще не сняли залог с предыдущего кредита. Даже если продавец говорит: «Я уже погасил», без официального подтверждения от банка - это не доказательство. Запросите у него справку о погашении и снятии обременения. Без нее - никакой ипотеки.
3. История собственников - больше 2 смен за 3 года? Осторожно
Если квартира за последние 5 лет сменила собственника 3 и более раз - это тревожный звонок. Яндекс.Недвижимость и другие риелторы отмечают: такие объекты часто используются в схемах с «подставными» продавцами. Банк Открытие автоматически отклоняет заявки на такие квартиры, если нет четких объяснений - например, наследство, развод, переезд за границу. Запросите у продавца документы, подтверждающие причины смены собственности. Без них - риск.
4. Проверьте документ-основание права
Сверьте договор купли-продажи, дарения или приватизации с данными в ЕГРН. Если квартира была приватизирована - убедитесь, что никто из бывших жильцов не сохранил право пожизненного проживания. Это частая ловушка: продавец продает квартиру, а кто-то из родственников живет там по праву и не выписывается. Дарение между близкими родственниками - тоже зона риска. 17% сделок с дарственными квартирами оспариваются в суде, если другие наследники не были уведомлены.
5. Паспорт продавца - только оригинал
Копии, даже заверенные нотариусом, банки не принимают. Только оригинал. Проверьте срок действия паспорта - он должен быть действительным. Зайдите на сайт ГУВМ МВД и введите серию и номер - система покажет, не объявлен ли паспорт утерянным или недействительным. В 2023 году в России было зафиксировано более 12 700 случаев мошенничества с поддельными паспортами при сделках с недвижимостью. Не экономьте на этом шаге.
6. Нотариальное согласие супруга
Даже если продавец разведен - если квартира была куплена в браке, согласие бывшего супруга обязательно. Без него сделка может быть признана недействительной. Росреестр фиксирует, что 8% сделок отменяют именно из-за отсутствия этого документа. Согласие должно быть оформлено не раньше чем за 30 дней до сделки. Нотариус сам проверит, был ли брачный договор, и подскажет, нужен ли этот документ.
7. Справка о дееспособности
Если продавец - пожилой человек или у него есть психические заболевания, банк может отказать, если не будет подтверждения, что он понимал, что делает. Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров действительна 30 дней. Norvik Bank отмечает: 5% ипотечных сделок оспариваются родственниками, потому что продавец в момент сделки был признан недееспособным. Лучше перестраховаться - это стоит пару тысяч рублей, а не целую квартиру.
8. Проверка на банкротство
Зайдите на сайт bankrupt.fedresurs.ru и введите ФИО продавца. Если против него открыта процедура банкротства - сделка будет аннулирована, а вы рискуете потерять и деньги, и квартиру. По данным Верховного суда, 3,2% сделок с недвижимостью отменяют именно из-за последующего признания продавца банкротом. Это не редкость - особенно в условиях экономической нестабильности.
9. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц (форма №9)
В квартире не должно быть никого, кроме продавца. Даже один человек, зарегистрированный по месту жительства, может стать проблемой. Сбербанк требует, чтобы на момент регистрации сделки в квартире не было ни одного человека. Если там живут дети - нужен разрешение от органов опеки. Запрашивайте эту справку за день до сделки - она действует только 3 дня. Не берите на веру слова продавца - проверяйте сами в МФЦ.
10. Коммунальные долги - не ваши, но они мешают
По закону, долги по коммуналке не переходят к новому собственнику. Но банки требуют, чтобы они были погашены. Почему? Потому что если есть долг - управляющая компания может отказать в выдаче технического паспорта или отключить свет. Запросите выписку из ЕЛС у управляющей компании. Мосэнергосбыт сообщает: 28% квартир в старом фонде имеют скрытые долги по электроэнергии - их не видно в квитанциях, только в базе.
11. Долг по капитальному ремонту - это ваша ответственность
Вот где люди попадают в ловушку. Долги по капремонту переходят к новому собственнику. Средний долг по Москве - 128 500 рублей. В других регионах - от 50 000 до 200 000. Запросите справку в региональном фонде капитального ремонта. Если долг есть - его нужно погасить до сделки. Иначе вы купите квартиру и сразу получите счет на сотни тысяч. Это не шутка - это реальность.
12. Перепланировка - без разрешения? Нет ипотеки
Снесли стену, объединили кухню с гостиной, сделали ванную больше - все это может быть незаконно. Проверьте планировку квартиры по техническому паспорту БТИ. Если есть расхождения - это незаконная перепланировка. 41% квартир в домах старше 1990 года имеют такие нарушения. ВТБ и Газпромбанк отказывают в ипотеке на такие объекты. Узаконить перепланировку - это 6-12 месяцев и до 200 000 рублей. Лучше сразу искать квартиру без изменений.
13. Техническое состояние - не просто «вроде нормально»
Не полагайтесь на визуальный осмотр. Проверьте: трубы - нет ли коррозии, проводка - не обгоревшая ли, стены - нет ли сырости. Если инженерные системы изношены больше чем на 70%, ликвидность квартиры падает на 25%. Сырость встречается в 32% квартир старше 30 лет. Это не просто неприятно - это риск для здоровья и рост затрат на ремонт. Сбербанк проводит свою оценку, но если вы сами не проверите - вы рискуете получить отказ на этапе оценки.
14. Требования банка к дому
Не все дома подходят под ипотеку. Сбербанк не дает кредиты на квартиры в домах старше 70 лет. ВТБ требует, чтобы площадь была не меньше 18 м². В аварийных домах - вообще никакой ипотеки. Для новостроек нужно проверить проектную декларацию и разрешение на ввод в эксплуатацию. Без этих документов - даже если дом новый, банк откажет. В регионах с сейсмической активностью выше 6 баллов Сбербанк требует дополнительную экспертизу на сейсмостойкость.
15. Материнский капитал - обязательная проверка
Если квартира раньше была куплена с использованием материнского капитала - вы должны убедиться, что все обязательства перед Пенсионным фондом выполнены. Обязательно выделить доли детям. Если этого не сделали - ПФР может приостановить сделку. По данным ПФР, 14% сделок с такими квартирами тормозят именно из-за неоформленных обязательств. Запросите выписку из ПФР об отсутствии претензий. Без нее - никакой сделки.
Что делать, если что-то не так?
Если вы нашли проблему - не паникуйте. У вас есть два пути: либо договориться с продавцом, чтобы он устранил ее до сделки, либо искать другую квартиру. Не пытайтесь «обойти» требования банка - это не сработает. Банки используют базы Росреестра, МЧС, ПФР, фондов капремонта - они все знают. Лучше потратить 10-14 дней на проверку, чем месяц ждать отказа и терять депозит.
Сделки, где проверка прошла по всем 15 пунктам, завершаются успешно в 98,7% случаев. Без полной проверки - только 76,3%. Это не статистика - это реальность. Каждый пункт - это защита от потери денег, времени и нервов. Не экономьте на проверке. Квартира - это не товар, который можно вернуть. Это ваш дом. Проверьте все - и спите спокойно.
Можно ли проверить квартиру без риелтора?
Да, можно. Все документы - ЕГРН, справки, выписки - вы можете запросить самостоятельно через МФЦ, Росреестр, сайты госуслуг и фондов. Риелтор упрощает процесс, но не заменяет вашу ответственность. Банк не спросит, кто проверял квартиру - он проверит сам. Поэтому даже если вы работаете с агентом, проверяйте все документы сами.
Что делать, если продавец отказывается давать справки?
Это красный флаг. Продавец обязан предоставить все документы, которые требуются для сделки. Если он отказывается - значит, что-то скрывает. Не рискуйте. Лучше найти другую квартиру, чем ввязываться в судебные разбирательства после покупки. Ни один банк не одобрит сделку, если продавец не предоставил хотя бы половину требуемых документов.
Можно ли купить квартиру с долгом по капремонту?
Технически - да, если вы готовы заплатить долг. Но банк откажет в ипотеке, пока долг не погашен. Вы можете попробовать включить сумму долга в кредит - но это увеличит вашу ставку и ежемесячный платеж. Лучше погасить долг до сделки - это дешевле и быстрее. Капремонт - это обязательный платеж, который не исчезает с продажей квартиры.
Почему банк требует выписку из ЕГРН не старше 3 дней?
Потому что за 1-2 дня могут появиться новые обременения - арест, ипотека, судебный запрет. Банк не хочет рисковать, что вы купили квартиру, а через день она оказалась под арестом. Выписка старше 3 дней - это как смотреть на погоду по прогнозу с прошлой недели. Надежно только свежая информация.
Нужно ли проверять квартиру, если она в новостройке?
Да, обязательно. Даже в новостройке могут быть проблемы: не выдано разрешение на ввод, дом признан аварийным, застройщик в банкротстве. Проверьте проектную декларацию, разрешение на ввод в эксплуатацию и статус застройщика на сайте Росреестра. Новостройка - это не гарантия безопасности. Это только новый дом с новыми рисками.